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Verkehrswert ermitteln – Darauf sollten Sie achten!

Immobilienbewertung/20. Juli 2020
Autor Konstantin Fadin
Verkehrswert ermitteln – Darauf sollten Sie achten!

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, sollte deren Verkehrswert kennen, um einen angemessenen Verkaufspreis festlegen zu können. Doch wie wird der Verkehrswert berechnet und welche Dokumente werden benötigt? Hier erfahren Sie alles Wichtige zum Thema „Verkehrswert ermitteln“ und was es zu beachten gilt.

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Inhalt

Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?

Der Verkehrswert einer Immobilie, auch Marktwert genannt, leitet sich vom Begriff Geschäftsverkehr her. Er beschreibt einen realistischen Verkaufswert im sogenannten geordneten Geschäftsverkehr. Darunter versteht man einen Handel auf einem freien Markt ohne Zeitdruck und sonstige Zwänge.

Verkehrswert nach Baurecht

Das Baugesetzbuch definiert den Verkehrswert wie folgt: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“ (§ 194 BauGB).

Verkehrswert nach Bankrecht

Eine ähnliche Definition des Verkehrswerts findet sich auch im Bankrecht. Hiernach ist der Verkehrswert „der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt“ (§ 16 PfandBG).

Verkehrswert nach Steuerrecht

Das Steuerrecht sieht vor, dass nach der Wertermittlungsverordnung der Verkehrswert einer Immobilie über die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken ermittelt werden kann. Hierzu werden zusätzlich die ergänzenden Hinweise der Richtlinie für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (WertR 2006) hinzugezogen.

Wie unterscheiden sich der Verkehrswert und der Verkaufswert?

Während der Verkehrswert eine theoretische Summe angibt, die beim Verkauf potenziell erzielt werden kann, handelt es sich bei dem Verkaufswert um den tatsächlich beim Verkauf erzielten Preis der Immobilie.

Auch wenn beide Werte in der Regel (und im besten Fall) nicht weit auseinander liegen, kann es in Einzelfällen zu mehr oder weniger großen Abweichungen kommen. Verfügt die Immobilie beispielsweise über eine besondere Eigenschaft, die ihren Wert bei der Wertbestimmung zwar nicht beeinflusst, die allerdings subjektiv betrachtet für den Käufer von hoher Bedeutung ist, kann der Verkaufswert deutlich höher ausfallen, als der zuvor ermittelte Verkehrswert. Andersrum kann der Verkaufswert auch deutlich unter dem Verkehrswert liegen, wie es beispielsweise häufig bei einer Zwangsversteigerung der Fall ist.

Wie wird der Verkehrswert berechnet?

Eine professionelle Verkehrswertermittlung ist abhängig von einer Vielzahl an Faktoren, die ein Immobiliensachverständiger in seine Bewertung miteinbezieht. Für das Verkehrswert Ermitteln stehen laut Wertermittlungsverordnung drei verschiedene Immobilienbewertungsverfahren zur Verfügung, die je nach Art der Immobilie herangezogen werden. Es handelt sich um das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Beim Vergleichswertverfahren werden vergleichbare Immobilien, die in möglichst vielen Merkmalen mit der zu bewertenden Immobilie übereinstimmen als Anhaltspunkt für die Wertermittlung genutzt. Je mehr Übereinstimmungspunkte und je mehr vergleichbare Objekte, desto präziser fällt der Vergleichswert aus. Dieses Verfahren eignet sich besonders für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser. Auch bei der Ermittlung von Grundstückswerten kann der Vergleichswert eine gute Grundlage bietenDas Sachwertverfahren wird häufig genutzt, wenn es sich bei der zu bewertenden Immobilie um eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus in Eigennutzung handelt. Im Prinzip ist der Sachwert einer Immobilie das Budget, das benötigt würde, um diese Immobilie heute neu zu bauen. Der Verkehrswert des Gebäudes ergibt sich aus den Herstellungskosten abzüglich einer Alterswertminderung. Zusammen mit dem Grundstückswert ergibt diese Summe den Sachwert.

Vermietete oder gewerblich genutzte Objekte eignen sich in der Regel für das Ertragswertverfahren zur Verkehrswertermittlung. Bei diesem Verfahren wird zum Verkehrswert Ermitteln eine Formel verwendet, die komplex ist und mehrere Variablen berücksichtigt. Der Gutachter ermittelt den Gebäudeertragswert, bei dem die Mieteinnahmen mit den Instandhaltungskosten gegengerechnet werden. Außerdem spielen unter anderem noch verschiedene Faktoren wie der Liegenschaftszins eine Rolle, weshalb viel Erfahrung und eine hohe Expertise notwendig sind.

Welche Faktoren bestimmen den Verkehrswert?

Ein Gutachter, der den Verkehrswert eines Objekts ermittelt, berücksichtigt verschiedene Faktoren, die den Verkehrswert beeinflussen. Einer der wichtigsten Faktoren für das Verkehrswert Ermitteln ist die Lage des Objekts. Um einen Überblick über die Attraktivität der Lage einer Immobilie zu bekommen, kann der Bodenrichtwert hinzugezogen werden. Bodenrichtwerte werden regelmäßig von Gutachterausschüssen bestimmt und zeigen einen Durchschnitt vergleichbarer Grundstücksverkäufe auf. Im Prinzip handelt es sich um den Wert, den ein Quadratmeter Grundstück in einer bestimmten Region hat.

Das Baujahr und der Zustand des Gebäudes spielen ebenfalls eine Rolle für den Verkehrswert, genauso wie die Größe der Wohn- und Nutzfläche. Der Gutachter berücksichtig außerdem die Ausstattungsmerkmale der Immobilie. In diesem Zusammenhang betrachtet er die Anzahl der Zimmer, ob es einen Garten oder einen Balkon gibt, ob ein Kellerabteil zum Wohnraum gehört oder ob Parkplätze vorhanden sind. Die Qualität und der Zustand dieser Ausstattungsmerkmale sind relevant für die Wertermittlung.

Wann sollte der Verkehrswert ermittelt werden?

Eine Verkehrswertermittlung kann aus unterschiedlichen Gründen relevant sein. Einer der Gründe ist der Verkauf der Immobilie oder des Grundstücks. In diesem Fall wird der Verkehrswert zur Bestimmung des Verkaufspreises benötigt. Auch bei Erbauseinandersetzungen und Scheidungsverfahren kann ein Verkehrswert relevant sein. Unter Umständen kann ebenfalls eine Versicherung oder Bank den Verkehrswert Ihrer Immobilie benötigen.

Wer stellt den Verkehrswert einer Immobilie fest?

Für den Hausverkauf muss der Verkehrswert nicht zwingend gerichtlich gültig sein und kann deshalb auch von einem Makler ermittelt werden. Im Rahmen einer Erbauseinandersetzung oder einer Scheidung sieht das anders aus. In diesem Fall muss der Verkehrswert von einem Immobiliensachverständigen bestimmt werden, damit er gerichtliche Gültigkeit besitzt. Das Gleiche gilt, wenn beispielsweise eine Versicherung oder Bank den Verkehrswert der Immobilie benötigt.

Welche Dokumente sind für die Ermittlung des Verkehrswertes notwendig?

Neben der Besichtigung der zu bewertenden Immobilie vor Ort benötigt der Gutachter für die Wertbestimmung einige Dokumente, die Sie bereithalten bzw. anfordern sollten. Hierzu zählen:

  • Grundriss
  • Grundbuchauszug
  • Lageplan
  • Flurkarte
  • Energieausweis
  • Wohnflächenberechnung
  • Nachweise über energetische Sanierungen und Modernisierungen
  • Baulasten hinsichtlich Wohnrechten oder Wegerechten

Sollte es sich bei der zu bewertenden Immobilie um eine Eigentumswohnung oder ein Reihenhaus handeln, benötigen Sie zusätzlich folgende Dokumente:

  • Teilungserklärung
  • Wohngeldabrechnung
  • Wirtschaftsplan
  • Protokolle der Eigentümerversammlungen

Bei einem vermieteten Objekt kann es sein, dass der Gutachter zusätzlich folgende Informationen berücksichtigt:

  • Mietvertrag bzw. Mietverträge
  • Aufstellung der Mieteinnahmen
  • Bewirtschaftungskosten
  • Aktuelle Nebenkostenabrechnungen

Welchen Einfluss hat der Gutachter auf den Verkehrswert?

Wenn Sie für Ihre Immobilie den Verkehrswert ermitteln wollen, ist die Wahl des Gutachters entscheidend. Der Gutachter kann einen großen Einfluss auf den Verkehrswert haben, denn aufgrund unterschiedlicher Erfahrungswerte und Interpretationsmöglichkeiten werden zwei Gutachter vermutlich meistens zu zwei unterschiedlichen Ergebnissen kommen. Dieser Unterschied kann klein ausfallen, doch er kann im Zweifelsfall auch größer sein, weshalb Sie immer sicherstellen sollten, dass Sie sich auf Ihren Gutachter verlassen können.

Was kostet die Ermittlung des Verkehrswertes?

Die Kosten richten sich nach dem Umfang des Gutachtens. Ein einfaches Gutachten für einen Hausverkauf können Sie beispielsweise von einem Makler durchführen lassen. Viele Makler bieten diesen Service kostenlos an. Sie können den Verkehrswert Ihrer Immobilie auch ganz bequem online mithilfe eines Verkehrswert Rechners bestimmen lassen. So können Sie vor dem Hauskauf einen Überblick über den Wert Ihres Objekts bekommen. Soll das Gutachten vor Gericht gültig sein, muss es allerdings von einem Sachverständigen durchgeführt werden. Die Kosten für ein solches Gutachten können zwischen 300 und 500 Euro betragen.

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