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Informationen zu den verschiedenen Immobilienbewertungsverfahren

Immobilienbewertung/3. Juli 2020
Autor Konstantin Fadin
Bewertungsverfahren bei Immobilien – Wann welche Art von Immobilienbewertung benötigt wird

Wer den Wert seiner Immobilie exakt bestimmen lassen möchte, der sollte sich an einen Immobiliensachverständigen wenden. Dieser kann mithilfe drei verschiedener Immobilienbewertungsverfahren den genauen Wert der Immobilie ermitteln. Je nachdem, um welche Art von Objekt es sich handelt, wendet der Gutachter eins oder mehrere Verfahren an und kann so je nach Datenlage den Wert genau bestimmen. Hier können Sie erfahren, welche Verfahren es gibt, wie diese Verfahren funktionieren und welche Faktoren bei der Bestimmung berücksichtigt werden.

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Inhalt

Immobilienwert bestimmen: das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren eignet sich in erster Linie für die Wertbestimmung von Grundstücken und Immobilien in Eigennutzung. Von den drei verschiedenen Immobilienbewertungsverfahren berücksichtigt das Vergleichswertverfahren am ehesten die aktuelle Marktlage. Dabei werden unterschiedliche Bewertungsfaktoren von möglichst vielen vergleichbaren Objekten zur Bewertung eines Grundstücks oder einer Immobilie herangezogen.

Vergleich von Grundstücken: die wichtigsten Faktoren

Beim Vergleich von Grundstücken zur genauen Wertermittlung beeinflussen verschiedene Faktoren den Wert. In erster Linie spielt die Lage eine Rolle. Neben der Größe des Grundstücks und der Bodenbeschaffenheit ist auch die Art der baulichen Nutzung ein wichtiger Vergleichsfaktor. Außerdem wird verglichen, wie das Grundstück gestaltet und ausgerichtet ist und wie der Erschließungszustand des Grundstücks ist.

Vergleich von Gebäuden: die wichtigsten Faktoren

Um einen Vergleichswert für ein Gebäude errechnen zu können und einen möglichst genauen Wert zu erhalten, werden ebenfalls unterschiedliche Faktoren berücksichtigt. Nicht nur die Größe und die Gebäudeart spielen hierbei eine Rolle, sondern auch die Bauweise und die Gestaltung der Immobilie. Hinzu kommen die Qualität und der Erhaltungszustand der Ausstattung und die sogenannte Restnutzungsdauer. Der Gesetzgeber geht bei Häusern und Wohnungen von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren aus. Außerdem ist sowohl der bauliche Zustand als auch der energetische Zustand der Immobilie ausschlaggebend für die Immobilienbewertung mittels Vergleichswertverfahren.

Vergleich der wichtigsten Daten

Ein Gutachter, der mithilfe des Vergleichswertverfahrens eine Immobilie oder ein Grundstück bewerten will, greift in der Regel auf die anonymisierte Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse zurück. Er wählt dann eine ausreichende Anzahl an vergleichbaren Objekten aus und setzt diese in Relation zu dem zu bewertenden Objekt. Bei Unterschieden werden Zu- oder Abschläge miteinberechnet, um einen möglichst genauen Vergleichswert zu erhalten. Mithilfe seiner Erfahrung kann der Gutachter kompetent einschätzen, welche Daten für die Wertermittlung relevant sind.

Immobilienlage und Substanz

Obwohl Hausbesitzer sich bei der Ermittlung des Immobilienwerts gerne auf dekorative Arbeiten, wie neue Böden oder Armaturen beziehen, sind diese eher unerheblich. Viel relevanter sind dagegen Arbeiten, die die Restnutzungsdauer der Immobilie verlängern. Gemeint sind hier vor allem Modernisierungsarbeiten am Dach, an der Fassade oder an der Heizungsanlage. Neben der Substanz eines Gebäudes spielt die Lage eine besonders große Rolle.

Vergleichswertverfahren: Beispielrechnung

Die hier genannten Werte sind Beispielwerte, die zur Veranschaulichung dienen sollen. Der Kaufpreis des vergleichbaren Objekts von 400.000 € wir durch die Quadratmeterzahl dieses Objekts (160 qm) geteilt, also 400.000 € / 160 qm. Daraus ergibt sich eine Summe von 2.500 €. Diese Summe wird mit der Fläche des zu bewertenden Objekts (120 qm) multipliziert, also 2.500 € x 120 qm. Daraus ergibt sich ein Vergleichswert von 300.000 € für das zu vergleichende Objekt.

Vorteile und Nachteile

Das Vergleichswertverfahren zur Wertermittlung hat sowohl Vorteile als auch Nachteile und eignet sich deshalb nicht in jedem Fall. Es handelt sich um eine zuverlässige und leicht nachvollziehbare Methode, die bei der Ermittlung des Immobilienwerts das aktuelle Marktniveau berücksichtigt.

Allerdings setzt das Verfahren auch geeignete Vergleichswerte voraus. Fehlen vergleichbare Objekte, kann das Verfahren nicht angewendet werden oder es bietet kein zuverlässiges Ergebnis. Besonders bei sehr komplexen oder ungewöhnlichen Gebäuden ist das Verfahren deshalb eher ungeeignet.

Immobilienwert bestimmen: das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist ein deutlich komplexeres Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien. Wie das Vergleichswertverfahren kommt es auch vor allem bei Immobilien in Eigennutzung zum Einsatz. Beim Sachwertverfahren werden der Bodenwert eines Gebäudes und der Gebäudesachwert in Relation gesetzt.

Die wichtigsten drei Komponenten

Es gibt drei entscheidende Komponenten, die bei der Wertermittlung durch das Sachwertverfahren eine Rolle spielen. Die erste Komponente ist der Bodenrichtwert, also der Wert des Grundstücks. Bei der zweiten Komponente handelt es sich um die Herstellungskosten, die für die baulichen Anlagen, also das Haus oder die Wohnung benötigt wurden. Die dritte Komponente besteht aus den Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen, also beispielsweise der Wege, Garagen, etc.

Welche Faktoren beeinflussen den Sachwert?

Es gibt zwei Faktoren, die den Sachwert beim Sachwertverfahren beeinflussen. Zum einen die Art und Weise wie die Immobilie ausgebaut wurde, das heißt, ob sie beispielsweise einen Keller oder Dachboden hat und wie diese ausgebaut wurden. Zum anderen spielt die Qualität der verschiedenen Bauteile des Gebäudes eine Rolle. Dabei werden die einzelnen Bauteile, wie die Außenwände, das Dach, die Fenster und Türen, die Böden, die Heizung oder die Sanitäranlagen einzeln bewertet.

Unterschiede bei Regelherstellungskosten

Aus diesen beiden Faktoren errechnet der Gutachter die Regelherstellungskosten des Objekts pro Flächeneinheit. Je nachdem welchen Standard die Immobilie aufweist, kann der Regelherstellungswert sehr unterschiedlich ausfallen. Es gibt zudem verschiedene Tabellen über die bestimmte Modernisierungsmaßnahmen oder besondere Ausstattungsmerkmale des Objekts berücksichtigt werden können.

Die Alterswertminderung beim Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren wird außerdem eine Alterswertminderung miteinberechnet. Der Gesetzgeber geht bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren aus und legt pro Jahr eine Wertminderung von 1,25 Prozent fest.

Bodenwert und Gebäudesachwert

Der Bodenwert wird errechnet, indem der Bodenrichtwert pro Quadratmeter mit der Grundstücksgröße multipliziert wird. Dieser Bodenwert wird dann mit dem Gebäudesachwert addiert. So erhält der Gutachter einen vorläufigen Sachwert, der im Anschluss an die Marktlage angepasst werden kann.

Was ist der Marktanpassungsfaktor?

Beim Marktanpassungsfaktor handelt es sich um eine Variable, mithilfe derer der Gutachter den Sachwert an die Bedingungen des Immobilienmarktes vor Ort anpassen kann. Der Marktanpassungsfaktor wird von den Gutachterausschüssen berechnet. Ein Beispiel: Werden Häuser in der Region, in der die zu bewertende Immobilie liegt in der Regel im Durchschnitt für 80 Prozent des errechneten vorläufigen Sachwerts verkauft, so beträgt der entsprechende Marktanpassungsfaktor 0,8. Dieser Faktor wird mit dem vorläufigen Sachwert multipliziert, um den finalen Sachwert zu erhalten.

Sachwertverfahren: Beispielrechnung

Die hier genannten Werte sind Beispielwerte, die zur Veranschaulichung dienen sollen. Zunächst wird der Bodenrichtwert pro qm (200 €) mit der Grundstücksfläche (450 qm) multipliziert, also 200 € x 450 qm. Daraus ergibt sich ein Bodenwert von 90.000 €. Um die Gebäudeherstellungskosten zu berechnen, werden die Regelherstellungskosten pro qm (1200 €) mit der Bruttogrundfläche des Objekts multipliziert, also 1200 € x 130 qm = 156.000 €. Zieht man nun noch die Alterswertminderung (39.000 €) von den Gebäudeherstellungskosten ab, erhält man einen Gebäudesachwert von 117.000 €. Dieser wird zum Bodenwert addiert, um den vorläufigen Sachwert zu erhalten, also 117.000 € + 90.000 € = 207.000 €. Bei einem Marktanpassungsfaktor von 0,9 erhält der Gutachter dann einen finalen Sachwert von 186.300 € (207.000 € x 0,9).

Vorteile und Nachteile

Das Sachwertverfahren bietet dem Gutachter die Möglichkeit, den Substanzwert einer Immobilie anhand objektiver Parameter zu betrachten. Allerdings existiert aktuell nur eine geringe Datenbasis für moderne Häusertypen wie beispielsweise Passivhäuser. Außerdem kann das Sachwertverfahren nicht die aktuelle Marktlage abbilden.

Immobilienwert bestimmen: das Ertragswertverfahren

Das dritte Immobilienbewertungsverfahren ist das Ertragswertverfahren. Dieses Verfahren kommt zur Anwendung, wenn es sich bei dem zu bewertenden Objekt um ein vermietetes Objekt handelt. Beim Ertragswertverfahren geht es nicht um den Sachwert der Immobilie selbst, sondern um den Ertrag, den der Käufer mit der Immobilie erzielen kann.

Bodenwert als Berechnungsfaktor

Der Bodenwert eines Grundstücks wird berechnet, indem der vom Gutachterausschuss berechnete Bodenrichtwert mit der Quadratmeterzahl des Grundstücks multipliziert wird. Der Bodenwert wird dann vom Gutachter als Grundlage für die Berechnung des Ertragswertes genutzt.

Der Einflussfaktor: Liegenschaftszinssatz

Der Liegenschaftszins bezeichnet den marktüblichen Prozentsatz für die Verzinsung von Immobilienvermögen. Das Ertragswertverfahren berücksichtigt lediglich die Verzinsung des Bodenwerts, da der Boden im Vergleich zu Gebäuden nicht durch Abnutzung an Wert verliert. Die Erträge, die mit dem Grundstück erzielt werden, bleiben also konstant. Als Richtwert für den Liegenschaftszinssatz bei Wohnobjekten gelten fünf Prozent.

Die Bedeutung von Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten

Die Mieteinnahmen werden als sogenannter Rohertrag zusammengefasst. Bei dem Rohertrag handelt es sich um die Jahresmiete, die erzielt wird. Damit ist nicht die tatsächlich erzielte Miete gemeint, sondern die marktübliche Miete. Dadurch wird der Rohbetrag nicht von eventuellen Leerständen beeinflusst. Vom Rohertrag werden dann die Bewirtschaftungskosten abgezogen und der Gutachter erhält den Reinertrag.

Der Vervielfältiger

Der sogenannte Vervielfältiger wird genutzt, um den Ertragswert einer Immobilie ohne den Bodenwert zu ermitteln. Der Wert des Vervielfältigers wird über eine festgelegte Formel berechnet.

V = (qn-1) / (qn x i)

V=Vervielfältiger
i=Liegenschaftszins
q=i+1
n=Restnutzungsdauer

Bauliche Umstände berücksichtigen

Bauliche Umstände, die den Ertragswert beeinflussen, werden ebenfalls berücksichtigt. Der Gutachter entscheidet, ob ein gegebener Umstand sich wertsteigernd oder wertmindernd auf den Ertragswert auswirkt.

Ertragswertverfahren: Beispielrechnung

Die hier genannten Werte sind Beispielwerte, die zur Veranschaulichung dienen sollen. Zunächst ermittelt der Gutachter den Rohertrag, indem er die Wohnfläche (522 qm) mit dem Quadratmeterpreis (6 €) multipliziert und die Summe anschließend mit 12 Monaten multipliziert, also 522 qm x 6 € x 12. Daraus ergibt sich ein Rohbetrag von 37.584 €. Von diesem Betrag zieht der Gutachter die Bewirtschaftungskosten (9.396 €) ab und erhält so einen Reinertrag des Grundstücks von 28.188 €.

Nun muss die Bodenwertverzinsung errechnet werden, indem der Bodenwert mit dem Liegenschaftszins multipliziert wird. Geht man von einem Liegenschaftszins von fünf Prozent aus, so ergibt sich eine Bodenwertverzinsung von 4.400 €. Zieht man diese vom Reinertrag des Grundstücks ab, so ergibt sich ein Gebäudereinertrag von 23.788 €.

Nun errechnet der Gutachter mithilfe der oben genannten Formel den Vervielfältiger. Dieser beläuft sich in der Beispielrechnung auf eine Variabel von 18,26. Der Gebäudereinertrag multipliziert mit diesem Wert ergibt einen Gebäudeertragswert von 434.369 €. Addiert der Gutachter den Bodenwert von 88.000 €, erhält er den vorläufigen Ertragswert. Dieser beträgt 522.369 €.

Nun müssen lediglich noch wertbeeinflussende Umstände berücksichtigt werden, die in dieser Beispielrechnung bei 33.000 € liegen. Alles in allem hat der Gutachter dann einen endgültigen Ertragswert von 489.369 € berechnet.

Vorteile und Nachteile

Das Ertragswertverfahren ist ein sehr praxisnahes Immobilienbewertungsverfahren, das sich hervorragend für Mietobjekte eignet. Es stützt sich auf reale Zahlen und selbst, wenn wenige oder keine exakten Daten vorliegen, bietet es zumindest die Möglichkeit, einen Wertebereich zu ermitteln. Allerdings ist der Ertragswert, der mithilfe des Ertragswertverfahrens ermittelt wird, sehr stark abhängig vom Liegenschaftszins. Für die Berechnung des Zinssatzes liegen jedoch häufig keine exakten Daten vor. Außerdem kann es sein, dass der Ertragswert, der berechnet wurde, gegebenenfalls zu niedrig ist, da der Rohertrag immer nur die Vergangenheit berücksichtigt. Dies kann besonders in Zeiten stark steigender Mieten der Fall sein.

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