sold
Immobilie direkt bewerten

Grundstückswert ermitteln – Die wichtigsten Faktoren im Überblick

Immobilienbewertung/17. Juli 2020
Autor Konstantin Fadin
Grundstückswert ermitteln – Die wichtigsten Faktoren im Überblick

Wer seinen Grundstückswert ermitteln möchte, muss eine Vielzahl an Faktoren beachten, die für einen Laien oft sehr verwirrend sein können. Ein Immobiliensachverständiger kann Abhilfe verschaffen und den Grundstückswert anhand verschiedener Verfahren ermitteln. Welche Faktoren Einfluss auf den Grundstückswert haben, welche Daten Sie benötigen und was es zu beachten gilt, haben wir für Sie zusammengestellt.

Grundstück direkt kostenlos online bewerten – Nutzen Sie die Online-Immobilienbewertung von KOMPASS und erfahren Sie gratis und unverbindlich den aktuellen Wert Ihres Grundstücks

Inhalt

Was ist der Grundstückswert?

Mit dem Begriff Grundstückswert werden zwei verschiedene Wertangaben bezeichnet. Zum einen ist damit der Grundstückswert ohne Bebauung gemeint. In diesem Fall wird auch von dem reinen Bodenwert gesprochen. Zum anderen bezeichnet der Begriff Grundstückswert auch den Wert eines Grundstücks inklusive Bebauung. Das Bewertungsgesetz (BewG) sieht vor: „Der Grundstückswert umfasst den Bodenwert, den Gebäudewert und den Wert der Außenanlage“ (BewG, § 78 Grundstückswert).

Welche Faktoren bestimmen den Grundstückswert?

Der Grundstückswert wird im Rahmen der Bodenrichtwertbestimmung von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Zunächst spielt die allgemeine Bodenbeschaffenheit des Grundstücks eine Rolle. Außerdem ist der Erschließungsgrad relevant, also inwieweit das Grundstück an das öffentliche Straßen- und Stromnetz, sowie an das Ver- und Entsorgungsnetz angeschlossen ist. Die Art und der Zustand der Bepflanzung und im Zusammenhang damit der Baumbestand beeinflussen ebenfalls den Grundstückswert. Einer der wichtigsten Faktoren ist die Lage des Grundstücks. Auch die Form, der Schnitt und die Größe sind selbstverständlich maßgeblich für den Wert. Für potenzielle Käufer besonders interessant, sind die Möglichkeiten der Bebauung und eventuelle Einschränkungen dahingehend.

Wie wird der Grundstückswert ermittelt?

Die gesetzliche Vorgehensweise für eine fachgerechte Grundstücksbewertung wird von der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vorgegeben. Laut der Verordnung gibt es drei Verfahren zur Ermittlung des Grundstückswerts: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. In der Regel eignet sich das Vergleichswertverfahren, um eine einfache Grundstücksbewertung vorzunehmen, weshalb dieses Verfahren vorrangig für die Grundstückswertbestimmung herangezogen wird.

Beim Vergleichswertverfahren wird das zu bewertende Grundstück mit ähnlichen Grundstücken verglichen, um einen Wert zu erhalten. Als Grundlage dienen dabei aktuelle Grundstücke und deren Verkaufspreise. Es werden Grundstücke verglichen, die möglichst viele ähnliche Grundstücksmerkmale aufweisen wie das zu bewertende Grundstück.

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist ein wichtiger Faktor zur Ermittlung des Grundstückswerts. Unter dem Bodenrichtwert versteht man den Wert, den ein Quadratmeter Grundstück in einer bestimmten Region hat. Es wird in diesem Zusammenhang weder die Immobilie noch der Erhaltungszustand des Grundstücks berücksichtigt.

Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?

Der Gesetzgeber sieht vor, dass der Bodenrichtwert mindesten alle zwei Jahre für jede Region aktualisiert werden muss. Ermittelt wird der Bodenrichtwert eines bestimmten Gebietes anhand eines Grundstücks, welches repräsentative Merkmale aufweist und dadurch beispielhaft für die Bodenrichtwertzone steht. Man nennt dieses Grundstück auch Bodenrichtwertgrundstück. Der Bodenrichtwert eines Grundstücks ergibt sich aus dem Durchschnitt der Kaufpreise, die für Grundstücke in der entsprechenden Bodenrichtwertzone erzielt wurden.

Wer ermittelt den Bodenrichtwert?

Die aktuellen Bodenrichtwerte werden von einem Gutachterausschuss bestehend aus Immobiliensachverständigen bestimmt. Gutachterausschüsse sind unabhängige Gremien. Der Ausschuss betrachtet die aktuelle Marktlage und bestimmt so die Veränderung des Bodenrichtwerts. Dazu erhält der jeweilige Ausschuss von den Notaren aus dessen Zuständigkeitsbereich Kopien aller Kaufverträge.

Woher bekomme ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?

Jeder ist berechtigt den Bodenrichtwert für sein Grundstück in Erfahrung zu bringen. Dafür gibt es zwei verschiedene Möglichkeiten. Zum einen besteht die Möglichkeit, den Bodenrichtwert über die Bodenrichtwertauskunft der Gutachterausschüsse zu erfahren. Zum anderen gibt es das sogenannte Vernetzte Bodenrichtwertinformationssystem (VBORIS), das bei der Recherche des Bodenrichtwerts hilft. 

Die Bodenrichtwertauskunft der Gutachterausschüsse erfolgt über sogenannte Bodenrichtwertkarten oder über Bodenrichtwerttabellen. Das Lesen der Bodenrichtwertkarten ist vor Ort bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses in der Regel kostenlos.

Das Vernetzte Bodenrichtwertsystem (VBORIS) ermöglicht es Ihnen, den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück online einzusehen. Viele Bundesländer haben auf Basis des VBORIS auch ein eigenes System, in dem man mithilfe eines Geoportals die Bodenrichtwerte für eine bestimmte Postleitzahl einsehen kann.

Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert für den Grundstückswert & den Grundstückspreis?

Der Bodenrichtwert wird für die Berechnung des Grundstückswerts benötigt. Deshalb ergeben sich unterschiedliche Gründe, warum der Bodenrichtwert eine Rolle spielen kann. Einer der Gründe ist ein Hausverkauf. In diesem Rahmen wird der Bodenrichtwert für die Berechnung des Grundstückswerts benötigt. Außerdem werden die Bodenrichtwerte von den Gutachterausschüssen als steuerliche Bemessungsgrundlage an die Steuerbehörden weitergeleitet. Diese nutzen den Bodenrichtwert unter anderem zur Ermittlung der Grundsteuer. Außerdem ist der Bodenrichtwert bei der Bestimmung der Steuerlast bei Erbschaften oder Schenkungen relevant. Andere Nutzungsgebiete, in denen der Bodenrichtwert eine Rolle spielt, sind Nachlassregelungen bei einer Erbschaft und Zugewinnungsausgleiche bei Scheidungsverfahren.

Wie wird der Grundstückspreis berechnet?

Kann der Grundstückswert nicht mithilfe des Vergleichswertverfahrens berechnet werden, weil nicht ausreichend vergleichbare Objekte zur Verfügung stehen, gibt es noch andere Möglichkeiten, den Grundstückspreis zu ermitteln. Eine Variante ist die Wertermittlung mithilfe des Bodenrichtwerts. Diese Variante bietet zumindest einen groben Überblick über den Grundstückswert. Hierbei sollte immer beachtet werden, ob das Grundstück nur aus Bauland besteht, oder ob es in Bauland und Hinterland aufgeteilt werden muss, denn Hinterland hat einen niedrigeren Grundstückswert.

Wie setzen sich die Grundstückspreise zusammen?

Bei der Ermittlung des Grundstückspreises anhand des Bodenrichtwerts ergibt sich der Wert des Grundstücks aus dem örtlichen Bodenrichtwert multipliziert mit der Quadratmeterzahl des Grundstücks. Handelt es sich um ein Grundstück mit nicht bebaubarem Hinterland, wird zum einen der Bodenrichtwert des Baulands mit der Quadratmeterzahl des Baulands multipliziert und anschließend wird der Bodenrichtwert des Hinterlands mit der Quadratmeterzahl des Hinterlands multipliziert. Addiert man diese beiden Werte, erhält man den Grundstückswert.

Welche Faktoren beeinflussen den Grundstückspreis?

Der Grundstückspreis wird von einigen Faktoren beeinflusst. Einer der Hauptfaktoren ist die Lage des Grundstücks. Außerdem spielt der Schnitt des Grundstücks und dessen Ausrichtung eine Rolle, denn für gut geschnittene Grundstücke mit einem unverbauten Ausblick lassen sich in der Regel höhere Preise erzielen. Selbstverständlich ist auch die Größe des Grundstücks entscheidend, denn ein großes Grundstück ist entsprechend mehr wert als ein kleines. Auch der Erschließungsgrad ist wichtig, denn ist das Grundstück bereits erschlossen, fallen für den Käufer keine zusätzlichen Kosten an. Die Bodenqualität und die Art des Bodens können ebenfalls den Grundstückspreis steigern, genauso wie die Bebaubarkeit. Sind große Teile des Grundstücks bebaubar, ist es dementsprechend attraktiver.

Wo erhalte ich Auskünfte über Grundstückswerte, Bodenrichtwerte und Grundstücksbewertungen?

Über die Bodenrichtwertinformationssysteme (BORIS) können Sie den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück in Erfahrung bringen. Allerdings bieten diese Systeme keine komplette Grundstückswertermittlung. Sie können mithilfe des Bodenrichtwerts zwar eine einfache Grundstücksbewertung vornehmen, doch für eine professionelle Bewertung Ihres Grundstücks, sollten Sie einen Immobiliensachverständigen beauftragen. Dieser erhält unter anderem Einblicke in Grundstücksbewertungen vergleichbarer Grundstücke, um anhand des Vergleichswertverfahrens eine Bewertung vornehmen zu können. Diese Grundstücksbewertungen können Sie als Verkäufer nicht einsehen. Viele Makler bieten die Ermittlung des Grundstückswerts kostenfrei an. Einen weiteren Richtwert zur Ermittlung eines ungefähren Grundstückspreises können die Quadratmeterpreise des Stadtteils bieten, in dem das zu verkaufende Grundstück sich befindet. Diese können Sie online einsehen.

Aktuelle Entwicklungen, Änderungen und Tipps direkt in Ihr Postfach

Es gelten die Datenschutzbestimmungen von KOMPASS
Kennwort vergessen?
Account erstellt!
Thank you!
Ihr Account wurde erstellt und muss noch aktiviert werden.
E-Mail öffnen
check your emails
Link klicken
click link
So geht's weiter
1.  Ihre Anfrage wurde an unseren Partner weitergeleitet.
2.  Der Partner kontaktiert Sie in Kürze und Sie entscheiden über die Zusammenarbeit.
3.  Schauen Sie sich solange Ihre kostenlose Immobilienbewertung an.
E-Mail öffnen
check your emails
Link klicken
click link
Ergebnis erhalten
get your result

Unsere Empfehlung für Ihren Verkauf
agent avatar
Wir suchen gerade nach einem passenden Partner.
Der Link zur Authentifizierung ist abgelaufen. Bitte erneut anfordern.
Telefonnummer bestätigen
Zur Bestätigung Ihrer Nummer haben wir einen Code an {phone_number} geschickt. Bitte geben Sie den Code ein.
Ändern Ihrer Telefonnummer
Bitte vervollständigen Sie die Adresse
Straße
Hausnummer
PLZ
Stadt