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Kosten beim Immobilienverkauf – Welche Kosten fallen an?

Immobilienverkauf/18. September 2020
Autor Konstantin Fadin
Kosten beim Immobilienverkauf

Der Immobilienverkauf bringt oft einen satten Gewinn in die Haushaltskasse – ist aber auch mit einigen Kosten verbunden. Damit Sie nicht den Überblick verlieren, haben wir für Sie eine Übersicht über die Kosten zusammengestellt, die auf Sie als Verkäufer zukommen können.

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Inhalt

Muss ich Maklerprovision bezahlen, wenn ich mit einem Makler verkaufe?

Die Maklerprovision wird entweder zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt oder sie wird komplett vom Käufer gezahlt. Es gibt hierzu kein Gesetz, sondern nur “übliche Vorgehensweisen“, die je nach Bundesland variieren, aber in keinem Fall bindend durchgeführt werden. Die Courtage beträgt in der Regel je nach Bundesland zwischen 3 und 6% des Verkaufspreises.

Es kommt auch immer darauf an, ob es sich um ein begehrtes Objekt handelt, für das ein Käufer bereit ist, die volle Provision zu zahlen oder ob es eher ein schwer verkäufliches Haus ist, bei dem der Verkäufer die Maklerleistungen übernimmt.

Wann muss ich Spekulationssteuer bezahlen?

Wichtig als Vorab-Information: Wenn Sie Ihre Immobilie niemals vermietet haben, fällt auch keine Spekulationssteuer an. Bei einer ausschließlichen Eigennutzung ohne spekulative Absicht ist es auch nicht erforderlich, wie es fälschlicherweise im Volksmund heißt, dass man “mindestens drei Jahre” in der Immobilie gelebt haben muss. Somit sind die meisten Immobilienverkäufer von der Spekulationssteuer befreit.

Hat man die Immobilie vermietet und besitzt sie unter 10 Jahre oder hat nach der Vermietung bis zum Verkaufspunkt nicht die letzten drei Jahre darin gelebt (steuerliche Regelung zur Eigennutzung, die beiden vergangenen Jahre und das Verkaufsjahr), so muss man beim Verkauf Spekulationssteuer zahlen. Die Steuer fällt auf den beim Immobilienverkauf erzielten Gewinn an (nicht auf den Verkaufspreis) und wird individuell mit der Einkommenssteuererklärung bemessen.

Spekulationssteuer Rechner: Prüfen Sie, ob beim Verkauf Spekulationssteuer anfällt

Hat man die Immobilie vermietet und besitzt es unter 10 Jahre oder hat nach der Vermietung bis zum Verkaufspunkt nicht die “letzten 2 Silvester” darin gelebt (steuerliche Regelung zur Eigennutzung, die beiden vergangenen Jahre und das Verkaufsjahr), so muss man beim Verkauf Spekulationssteuer zahlen. Die Steuer fällt auf den beim Immobilienverkauf erzielten Gewinn an (nicht auf den Verkaufspreis) und wird individuell mit der Einkommenssteuererklärung bemessen.

Arbeiten an der Immobilie / Renovierungskosten

Bevor man eine Immobilie potenziellen Käufern präsentiert, sollte man sie zu einem guten Kosten-Nutzen-Verhältnis renovieren. Finanziell wenig sinnvoll sind Renovierungsmaßnahmen, die in jedem Fall den Geschmack eines Interessenten treffen müssen und viel Geld kosten. Deshalb sollten Sie niemals das Badezimmer oder die Küche erneuern. Kaufinteressenten möchten das Haus in der Regel nach ihrem Einzug nach eigenen Vorstellungen gestalten.

Gegebenenfalls kommen Entrümpelungskosten auf Sie zu. Dies ist vor allem häufig dann der Fall, wenn man ein geerbtes Haus verkaufen möchte. Stehen Gartenarbeiten an, können diese entweder in Eigenleistung übernommen oder vom Profi durchgeführt werden. Die Kosten richten sich dabei nach den anstehenden Arbeiten. Das Gleiche gilt auch für das Streichen und Tapezieren der Wände. Steht eine gründliche Reinigung der Immobilie an, können auch hier Kosten anfallen, wenn Sie gegebenenfalls eine professionelle Reinigungsfirma engagieren.

Kosten für die Vermarktung

Um einen Immobilienverkauf erfolgreich zu gestalten, sind einige Maßnahmen zur Vermarktung auf professionellem Niveau erforderlich. Sie müssen ein umfangreiches Exposé erstellen. Dazu gehört nicht nur ein ansprechender Text, sondern auch die Erstellung professioneller Fotos. Am besten lassen Sie diese von einem Fotografen erstellen, denn diesem steht eine optimale Ausstattung zur Verfügung. Die Kosten hierfür beginnen bei etwa 500 Euro.

Wenn Sie zusätzlich zu den Fotos von der Immobilie einen professionellen 360°-Rundgang erstellen lassen möchten, kommen hier noch einmal mindestens 500 Euro (je nach Größe des Objekts) auf Sie zu. Die Veröffentlichung des Exposés auf Immobilienportalen bringt weitere Kosten mit sich. Je nach Portal können Sie hier bei einer sechsmonatigen Inseratslaufzeit mit etwa 500 Euro pro Inserat rechnen.

Info: Alle Vermarktungskosten übernimmt bei Beauftragung der Immobilienmakler!

Was kostet ein Energieausweis?

Seit 2009 ist ein Energieausweis für Hauseigentümer, die Ihr Haus verkaufen möchten, verpflichtend. Bei nicht vorliegendem Energieausweis können Bußgelder drohen. Ausgestellt wird entweder ein einfacher Verbraucherausweis, der etwa 50 bis 80 Euro kostet oder ein umfangreicherer Bedarfsausweis, der Kosten ab 300 Euro mit sich bringt.

Kosten für einen Grundbuchauszug

Der Grundbuchauszug dient als Nachweis darüber, dass der Hausverkäufer auch tatsächlich der Eigentümer ist. Er enthält außerdem weitere für den Hausverkauf wichtige Eintragungen, wie beispielsweise eine Grundschuld. Die Ausstellung eines beglaubigten Grundbuchauszuges kostet etwa 18 Euro. Ein einfacher Grundbuchauszug kostet nur etwa 10 Euro.

Kosten für die Wertermittlung der Immobilie

Die Kosten für eine Wertermittlung können sehr unterschiedlich ausfallen und sind abhängig davon, welcher Sachverständige den Wert ermittelt. Eine Wertermittlung kann beispielsweise durch einen offiziellen Gutachter, einen Architekten, einen Bauingenieur oder einen Hausmakler durchgeführt werden. Um den genauen Verkehrswert einer Immobilie zu berechnen, wendet der Experte eines oder mehrere Immobilienbewertungsverfahren an. Je nach Art der Immobilie greift der Sachverständige auf das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren zurück.

Die Löschung der Grundschuld

Bei einem Hausverkauf kann der Käufer darauf bestehen, die Immobilie lastenfrei zu übernehmen. In diesem Fall müssen Sie als Verkäufer die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen lassen. Zunächst beantragen Sie hierzu bei Ihrer Bank eine Löschungsbewilligung. Diese wird dann einem Notar vorgelegt, der die Löschung beim Grundbuchamt veranlasst. Die Kosten setzen sich aus den Notarkosten und den Gebühren beim zuständigen Amt zusammen. Die Löschungsbewilligung bei der Bank ist kostenlos.

Wann muss eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden?

Bei einer Immobilie, die über einen Kredit finanziert wird, der noch nicht abbezahlt ist, fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung für den Verkäufer an. Die Bank lässt sich dadurch für einen möglichen Zinsschaden entschädigen. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist abhängig von der Restlaufzeit des Kredits. Außerdem erhebt Ihre Bank entsprechende Bearbeitungsgebühren.

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