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Wohnungsbewertung online und Wohnungsverkauf – Das sollten Sie beachten

Immobilienbewertung/18. September 2020
Autor Konstantin Fadin
Wohnungsbewertung

Wenn Sie darüber nachdenken, Ihre Eigentumswohnung zu verkaufen, sollten Sie diese im Vorfeld bewerten lassen. In der Regel fällt die Bewertung deutlich einfacher aus als bei einem Haus, da weniger Fläche vorhanden ist. Allerdings sollten Sie trotzdem einige wichtige Punkte beachten. Eine Wohnung richtig zu verkaufen, ist nicht unbedingt einfach. Wie findet man den richtigen Käufer? Welchen Preis kann ich erzielen? Brauche ich einen Makler? Alle unsere Tipps finden Sie in diesem Ratgeber.

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Inhalt

Den Wert einer Wohnung ermitteln

Zunächst muss geschaut werden, wie hoch der Preis pro Quadratmeter ausfällt. Dieser Punkt spielt vor allem bei freistehenden Wohnungen eine Rolle. Denn hier beurteilen die Käufer die Preiswürdigkeit nicht zuletzt anhand der Quadratmeterpreise. Beispielsweise kostet in Hamburg eine Bestandswohnung 3.500 Euro pro m², eine Neubauwohnung sogar bis zu 4.500 Euro pro m². Wenn der Quadratmeterpreis in einem Stadtteil bei etwa 2.000 Euro liegt, kann es trotzdem sein, dass die eigene Wohnung mit nur 1.200 Euro oder auch mit 3.000 Euro bewertet wird. Diese Abweichungen entstehen, weil bei der Bewertung einer Wohnung viele unterschiedliche Punkte berücksichtigt werden müssen. Diese sorgen für einen Zu- oder Abschlag auf den Durchschnittspreis.

Ein professioneller Makler oder Sachverständiger ermittelt der Verkehrswert einer Eigentumswohnung mithilfe verschiedener Bewertungsverfahren. Die drei gängigen Bewertungsverfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Beim Wohnungsverkauf eignet sich in der Regel das Vergleichswertverfahren am besten.

Zudem gibt es zahlreiche Erfahrungswerte, da jährlich viele Wohnungen verkauft werden. Dadurch lässt sich zum Beispiel anhand des Baujahrs eine Aussage über den Preis einer Wohnung machen. Dennoch ist die Bewertung eine komplizierte Angelegenheit, da viele unterschiedlichen Faktoren eine Rolle spielen.

Einer der wichtigsten Faktoren, die den Verkaufspreis einer Eigentumswohnung beeinflussen, ist die Lage. Diese unterteilt sich in die sogenannte Mikrolage und die sogenannte Makrolage. Bei der Mikrolage handelt es sich um das direkte Umfeld der Immobilie. Die Makrolage ist die regionale Umgebung. Die folgenden weiteren Kriterien können unter anderem den Wohnungswert beeinflussen:

  • Baujahr und Zustand
  • Ausstattung
  • Stockwerk der Wohnung
  • Grundriss
  • Helligkeit
  • Anzahl der Zimmer
  • Garten / Balkon

Gemeinschaftseigentum beachten

Ein Punkt, den es bei der Bewertung zu beachten gilt, ist mögliches Gemeinschaftseigentum. Denn nicht selten besitzen Eigentümer auch diverses Sondereigentum, wie zum Beispiel Anteile des Gesamtgebäudes oder der Anlagen. Ist dies auch bei der eigenen Wohnung der Fall, sollte es vor einem Verkauf beachtet werden. Denn mögliche Instandhaltungsrücklagen, ein eventueller Modernisierungsbedarf oder auch mögliche Rechtsstreitigkeiten in der Gemeinschaft können den Wert beeinflussen.

Unterschied: Vermietete Wohnung und freie Wohnung

Bei einer vermieteten Wohnung wird der Wert vor allem durch die Höhe der Mieteinnahmen bestimmt. Daher sind vermietete Wohnungen in der Regel auch etwas weniger wert als freie Apartments. In sehr guten Lagen kann der Preisabschlag bis zu 30 Prozent betragen.

Ein weiterer Vorteil freier Wohnungen ist, dass diese nicht nur für Kapitalanleger interessant sind, sondern, dass auch Eigennutzer zu den Kaufinteressenten gehören können. Einzig und allein in Gebieten, in denen zuverlässige Mieter schwer zu finden sind, kann eine vermietete Wohnung einen höheren Wert haben als eine freistehende.

Wenn Sie eine vermietete Eigentumswohnung verkaufen möchten, sollten Sie im Vorfeld das Vorkaufsrecht der Mieter prüfen. Wurde die Wohnung eines Mieters nach dessen Einzug in Wohneigentum umgewandelt und wird diese Wohnung nun durch Sie als Eigentümer verkauft, verfügt der Mieter über das sogenannte Vorkaufsrecht. Sie müssen den Mieter über das Vorkaufsrecht informieren. Danach hat der Mieter zwei Monate Zeit, dieses Recht in Anspruch zu nehmen.

Auch das Mietrecht der Mieter sollten Sie vor dem Verkauf prüfen, da es gegebenenfalls auch den potenziellen Käufer beeinflusst. Besitzt der Mieter der Eigentumswohnung ein unbefristetes Dauerwohnrecht, kann der neue Eigentümer dieses nicht aufheben, denn ein Verkauf hat keinen Einfluss auf das lebenslange Wohnrecht eines Mieters.

Welche Vorteile hat die Bewertung durch einen Makler?

Ein professioneller Makler kennt sich mit der Bewertung von Immobilien aus und weiß, worauf es zu achten gilt. Ein lokaler Makler hat den Vorteil, dass er gute Kenntnisse von dem lokalen Immobilienmarkt hat und sich in Ihrer Region gut auskennt. Im besten Fall hat er sich darüber hinaus auf den jeweiligen Objekttyp spezialisiert. Bedenken Sie außerdem, dass ein Makler genau wie Sie an einem hohen Verkaufspreis interessiert ist, da seine Provision davon abhängt.

Sobald mit dem Makler eine Besichtigung vereinbart wurde, werden alle relevanten Informationen zusammengetragen und anhand dieser dann eine Wohnungsbewertung vorgenommen. Der Makler wendet hierzu verschiedene Immobilienbewertungsverfahren an. Alternativ kann die Bewertung auch von einem Sachverständigen durchgeführt werden.

Welche Hindernisse kann ein Wohnungsverkauf mit sich bringen?

Oft schrecken potenzielle Käufer zurück, da sie nicht gewillt sind, die Gemeinschaftseigentumsanteile mit zu erwerben. Viele Interessenten merken oft auch erst bei einer Besichtigung, dass Ihnen die Wohnung zu klein, zu dunkel oder anderweitig ungeeignet erscheint. Die Suche nach dem idealen Käufer ist ein typisches Problem beim Verkaufen einer Wohnung. Diese Arbeit können Sie durch einen vertrauenswürdigen Makler an Ihrer Seite erledigen lassen.

Außerdem kann sich der gesamte Prozess – also von der Entscheidung, die Wohnung zu verkaufen, bis hin zum Notartermin – in die Länge ziehen. Zum Beispiel, weil aufgrund der aktuellen Marktlage wenige Interessenten für Ihre Wohnung zu finden sind oder wenn Sie einen Käufer finden, dieser erst eine Bank für die Finanzierung finden muss.

Wenn Sie Ihre Wohnung mithilfe eines Maklers verkaufen, behält dieser für Sie den Überblick und arrangiert jegliche Termine rund um den Verkauf. Außerdem berät er Sie, welche Vermarktungsstrategie für den von Ihnen gewünschten Verkaufszeitraum am besten passt. Nicht nur für Sie tut der Makler viel: Einige Immobilienmakler sind ebenfalls auch Finanzierungsberater und können Ihrem Käufer die mühsame Suche nach einer finanzierenden Bank abnehmen. So ist sichergestellt, dass der gesamte Prozess reibungslos, komplikationsfrei und ohne Stress verläuft.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Der Wohnungsverkauf muss nach gesetzlichen Bestimmungen und Regelungen erfolgen. Der Makler kennt die geltenden Vorschriften und Pflichten, die ein Wohnungsverkäufer zu beachten hat. Es sind Dokumente erforderlich, die sowohl den Verkäufer als auch den Käufer schützen sollen. Sie müssen unter anderem den Grundriss und die Teilungserklärung vorlegen. Eine Brandversicherungsurkunde und der Grundbuchauszug sind ebenfalls vonnöten. Außerdem sind Sie als Eigentümer beim Verkauf verpflichtet, einen Energieausweis vorzulegen. Eine Baubeschreibung kann hilfreich sein, sofern diese vorhanden ist. Die notwendigen Unterlagen dienen vornehmlich dem potenziellen Käufer. So bekommt er von der Eigentumswohnung ein möglichst genaues Bild. Außerdem benötigt der Kaufinteressent die Unterlagen für die Finanzierung bei der Bank.

Wann ist ein guter Verkaufszeitpunkt?

Sofern eine Renovierung Sinn macht, sollte vor dem Verkauf saniert und renoviert werden. Die anfallenden Kosten sollten sich bei einem hohen Verkaufspreis der Immobilie rentieren. Eine Eigentumswohnung zu verkaufen, lohnt sich vor allem dann, wenn die Nachfrage groß ist. Sind die Zinsen bei der Bank niedrig, so wollen viele Personen in Immobilien investieren. Dies kommt dem Verkäufer einer Immobilie zugute, da er sein Eigentum besser und schneller an den Käufer bringen kann. Mehr zum richtigen Zeitpunkt für einen Immobilienverkauf erfahren Sie in unserem Ratgeber zum Thema Zeitpunkt für Immobilienverkauf: Wann ist der beste?.

Verkäufer sollten den Wohnungsmarkt schon weit im Voraus beobachten, um mögliche Auf- und Abschwünge prognostizieren zu können und so den optimalen Verkaufszeitpunkt bestimmen zu können.

Kosten beim Verkauf einer Eigentumswohnung

In der Regel zählt der Verkauf einer Wohnung zu den Veräußerungsgeschäften und somit besteht die Steuerpflicht. Es gibt jedoch Ausnahmen bei der Spekulationssteuer, sofern der Verkäufer vorab selbst in der Wohnung gelebt hat. Die Maklerkosten werden entweder vom Käufer, vom Verkäufer oder von beiden gemeinsam getragen. Die Notarkosten müssen Sie als Verkäufer zum Teil übernehmen, sofern der Käufer diese nicht vollständig übernimmt. Bei der Grunderwerbssteuer müssen Sie dann einspringen, wenn der Käufer nicht gewillt ist, diese zu übernehmen. Als Verkäufer der Eigentumswohnung müssen Sie die Kosten für den notwendigen Energieausweis und den Grundbuchauszug zu 100 Prozent übernehmen.

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