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Hauswert ermitteln: Was ist mein Haus denn wirklich wert?

Autor Konstantin Fadin
Hauswert ermitteln: Was ist mein Haus denn wirklich wert?

Ein anstehender Hausverkauf kann viele Gründe haben. Damit Sie beim Verkauf auch den Preis erzielen, der Ihrer Immobilie gerecht wird, ist es ratsam, im Vorfeld den Wert des Hauses fachgerecht bestimmen zu lassen. Doch wie wird der Wert einer Immobilie bestimmt, wer führt das Gutachten durch und worauf sollte geachtet werden? Diesen und anderen wichtigen Fragen rund um das Thema „Hauswert ermitteln“ gehen wir auf den Grund. Außerdem erwarten Sie nützliche Tipps, wie Sie den Wert Ihres Hauses steigern können.

Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?

Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ist der Wert einer Immobilie, den sie zum Zeitpunkt des Gutachtens aufgrund festgelegter Parameter hat. Es handelt sich also um den Preis, den die Immobilie zum Zeitpunkt des Gutachtens auf dem Immobilienmarkt erzielen würde.

In § 194 des Baugesetzbuches (BauGB) wird der Verkehrswert wie folgt definiert:
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Wofür wird der Verkehrswert benötigt?

Der Verkehrswert einer Immobilie wird vor allem dann berechnet, wenn eine Immobilie oder ein Grundstück den Besitzer wechseln soll. Er dient als eine der wichtigsten Grundlagen, um vor dem Verkauf den Verkaufspreis der Immobilie oder des Grundstücks festlegen zu können. Ohne Ermittlung des Immobilienwertes in einem Gutachten kann es passieren, dass Sie einen Preis erzielen, der dem Wert der Immobilie nicht gerecht wird.

Des Weiteren wird der Verkehrswert erhoben, wenn er rechtlich relevant wird, also bei Erbschaften, Scheidungen, Zwangsversteigerungen, Steuererhebungen durch das Finanzamt oder bei der Beleihung einer Immobilie zu Finanzierungszwecken. Außerdem kann ein gerichtlich anerkanntes Gutachten bei einer Schenkung, im Versicherungsfall, bei Sorgerechts- oder Vormundschaftsangelegenheiten oder einfach zum Schutz und zur Sicherheit beim Verkauf erstellt werden.

Welche Faktoren beeinflussen die Wertermittlung für ein Haus?

Die Wertermittlung einer Immobilie wird von vielen verschiedenen Faktoren beeinflusst. Nur unter Berücksichtigung dieser Parameter kann ein zuverlässiger Immobilienwert ermittelt werden. Einer der wichtigsten Faktoren für die Hauswertermittlung ist die Lage der Immobilie. Außerdem spielen die Merkmale des zu verkaufenden Objekts eine Rolle, also z. B. das Baujahr, die Grundfläche oder der Erhaltungszustand. Nicht zuletzt haben auch äußere Faktoren eine entscheidende Relevanz für die Verkehrswertbestimmung. Hierzu zählen beispielsweise bestehende Mietverhältnisse oder Denkmalschutzbestimmungen.

Wie beeinflusst die Lage den Wert eines Hauses?

Die Lage ist einer der wichtigsten Einflussfaktoren auf den Verkehrswert der Immobilie, da sie relativ stabil ist und sich unmittelbar auf den Nutzungskomfort auswirkt. Unterschieden werden die sogenannte Makrolage und die sogenannte Mikrolage.

Die Makrolage bezeichnet das weitere Umfeld der Immobilie, also die Stadt, die Region oder den Stadtteil. Auch die überregionale Verkehrsanbindung spielt hier eine Rolle, genauso wie das Wachstum der Region bzw. der Stadt. Auch das kulturelle Angebot und Möglichkeiten der Freizeitgestaltung sowie die geografische Einordnung sind an dieser Stelle relevant.

Die Mikrolage bezeichnet das direkte Umfeld der Immobilie. Es werden die Nähe zur Innenstadt, die Infrastruktur, das kulturelle Angebot in unmittelbarer Nähe und die Anbindung an den Nah- sowie Fernverkehr bewertet. Außerdem werden Störfaktoren, wie die Nähe zu einem Gewerbegebiet, Lieferstandort, Flughafen, etc. berücksichtigt.

Welche Merkmale eines Hauses spielen für die Immobilienbewertung eine Rolle?

Neben der Lage der Immobilie sind selbstverständlich auch verschiedene Merkmale des Hauses von Bedeutung für die Wertfindung. Zunächst einmal spielt das Baujahr des Objekts eine Rolle. Doch viel wichtiger als das Baujahr, sind der Zustand, also die Bausubstanz, und die energetische Beschaffenheit der Immobilie. Schlechte Energiewerte sind mit höheren Energiekosten verbunden, was den Wert des Hauses mindert.

Ebenfalls relevant für die Wertbestimmung ist der Zustand der Ausstattung der Immobilie, also beispielsweise das Alter der Heizung, die Ausstattung von Bad und Küche und der Zustand von Fenstern und Bodenbelägen. Auch die Grundfläche und die Wohnfläche sowie die Anzahl und der Schnitt der Räume spielen eine Rolle bei der Wertfindung. Nicht zuletzt wird auch der Erschließungsgrad der Immobilie berücksichtigt. Dabei wird bewertet, wie gut das Gebäude an das öffentliche Straßen- und Wegenetz und an das Ver- und Entsorgungsnetz angeschlossen ist.

Warum sind die äußeren Faktoren ebenfalls wichtig für die Hauswertermittlung?

Äußere Faktoren können den Wert einer Immobilie ebenfalls erheblich beeinflussen. Hier spielen vor allem rechtliche Aspekte eine Rolle. Sie sollten beispielsweise klären, ob das zu bewertende Gebäude unter Denkmalschutz steht. Außerdem ist entscheidend, ob beim Verkauf bestehende Mietverhältnisse übertragen werden und ob im Grundbuch Altlasten eingetragen sind, die vom Käufer übernommen werden müssen. Letzten Endes ist auch die aktuelle Marktlage ein äußerer Einfluss, der den Hauswert mitbestimmt, da der Wert der Immobilie bei hoher Nachfrage durch potenzielle Käufer und geringem Angebot an passenden Objekten um einiges steigt.

Wie wird der Hauswert ermittelt?

Der Hauswert wird auf einer gesetzlichen Grundlage mithilfe verschiedener Bewertungsverfahren ermittelt, die jeweils unterschiedlich aufwendig sind. Die Art des Verfahrens, welches zur Ermittlung des Hauswerts angewendet wird, richtet sich nach der Art der Immobilie.

Auf welcher Grundlage wird ein Haus bewertet?

Die gesetzliche Grundlage für die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie ist durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vorgegeben.

Welche Bewertungsverfahren gibt es?

Es gibt drei verschiedene Bewertungsverfahren, die für unterschiedliche Zwecke herangezogen werden: Das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Wie funktioniert das Vergleichswertverfahren?

Das Vergleichswertverfahren wird angewendet, wenn es sich bei der Immobilie um ein privat genutztes Einfamilienhaus oder eine privat genutzte Eigentumswohnung handelt. Befindet sich in der direkten Nachbarschaft ein vergleichbares Objekt, dann kann dieses zur Wertermittlung mit dem zu verkaufenden Objekt abgeglichen werden. Dabei werden Merkmale, wie die Größe, die Ausstattung und der Zustand berücksichtigt. So kann der Gutachter einen Vergleichswert festlegen.

Wie funktioniert das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren ermittelt die Kosten, die entstehen, würde das Objekt heute neu gebaut werden. Anwendung findet das Sachwertverfahren ebenfalls vor allem bei Immobilien in Eigennutzung. Bei diesem Verfahren werden der Bodenrichtwert und der Gebäudesachwert bestimmt. Der Sachwert eines Gebäudes ergibt sich aus den Gebäudeherstellungskosten abzüglich möglicher Alterswertminderungen.

Wie funktioniert das Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren kommt in erster Linie dann zum Einsatz, wenn die zu schätzende Immobilie nicht selbst genutzt, sondern vermietet wird. Der Sachwert spielt bei diesem Verfahren eine zweitrangige Rolle, stattdessen wird bewertet, wie viele Mieteinnahmen der Eigentümer der Immobilie erzielen kann. Mithilfe einer komplexen Formel, bei der unterschiedliche Faktoren, wie Instandhaltungskosten, Mieteinnahmen und der sogenannte Bodenwertverzinsungsbetrag berücksichtigt werden, berechnet der Gutachter den Ertragswert.

Welche Unterlagen werden für die Wertermittlung benötigt?

Sollten Sie den Wert Ihrer Immobilie bestimmen wollen, ist es wichtig, dass Sie alle dafür benötigten Unterlagen zur Verfügung haben. Die folgenden Unterlagen sollten Sie für eine Wertermittlung bereithalten:

  • Grundriss der Immobilie
  • Grundbuchauszug
  • Wohnflächenberechnung
  • Flurkarte und Lageplan
  • Energieausweis
  • Baubeschreibung / Baupläne

Wer ermittelt den Wert eines Hauses?

Der Verkehrswert wird in der Regel von einem Immobilienmakler oder Gutachter ermittelt. Muss die Verkehrswertbestimmung gerichtlich anerkannt werden, dann darf sie nur von einem anerkannten Immobiliengutachter durchgeführt werden. Außerdem muss der Sachverständige bei einem Verkehrswertgutachten immer die aktuellen Marktbedingungen berücksichtigen. Deshalb darf die Wertfindung nicht „mechanisch“ erfolgen.

Was kostet das Ermitteln des Hauswerts?

Der Preis für ein Wertgutachten hängt zum einen von dem zu erwartenden Hauswert und zum anderen vom Aufwand und vom Bewertungsverfahren ab. Immobiliengutachter können das Honorar für ein Gutachten frei festlegen.

Eine Online-Bewertung reicht allerdings oft schon aus, um einen ersten Anhaltspunkt für den aktuellen Wert des Hauses zu erlangen. Ein Schnellcheck kann der Verkäufer mithilfe einer Online-Immobilienbewertung durchführen. Der aktuelle Wert der Immobilie am Markt kann dadurch zumindest annähernd ermittelt werden.

Wie beeinflusst der Hauswert einen möglichen Verkaufspreis?

Die Ermittlung des Hauswerts bildet eine wesentliche Grundlage, um einen geeigneten Angebotspreis für den Verkauf festlegen zu können. Der Verkaufspreis wird letzten Endes auch durch Angebot und Nachfrage bestimmt, weshalb der Hauswert nicht zwingend dem Verkaufspreis entspricht. Ein angemessener Angebotspreis ist jedoch entscheidend für den Verlauf des Verkaufsprozesses.

Wie kann man den Hauswert verbessern?

Der Verkehrswert einer Immobilie kann zum einen durch Instandhaltungsmaßnahmen und zu anderen durch Modernisierungsmaßnahmen verbessert werden. Dem entsprechend haben Sie als Immobilienbesitzer mehrere Möglichkeiten, den Wert Ihrer Immobilie zu steigern.

Welche Instandhaltungsmaßnahmen können den Wert eines Hauses erhöhen?

Bei Instandhaltungsmaßnahmen wird zwischen vorbeugenden und korrektiven Maßnahmen entschieden. Bei vorbeugenden Instandhaltungsmaßnahmen handelt es sich beispielsweise um die Wartung der Heizung und der Lüftungsanlage der Immobilie. Auch die Wartung des Wasserfilters des Trinkwasseranschlusses und die regelmäßige Spülung der Entwässerungsleitungen sind Möglichkeiten, den Wert des Hauses langfristig zu erhalten.

Dachreparaturen und die Entfernung von Verschmutzungen auf dem Dach sowie der Anstrich der Fassade sind ebenfalls Maßnahmen, die der Instandhaltung dienen und die den Wert Ihrer Immobilie verbessern können. Sollte Ihre Immobilie von Schädlingen befallen sein, ist es wichtig, dass Sie diesen Befall sofort beseitigen lassen, da er ansonsten langfristig die Bausubstanz schädigen könnte, was wiederum zu einer Wertminderung führen würde.

Korrektive Instandhaltungsmaßnahmen dienen der Beseitigung von Mängeln am Haus, bevor diese zu größeren Schäden führen. So können Sie beispielsweise Risse in der Fassade beseitigen, lose Dachziegel befestigen oder Reparaturen an der Versorgungstechnik des Hauses vornehmen lassen. Wichtig ist, dass sowohl vorbeugende als auch korrektive Instandhaltungsmaßnahmen regelmäßig durchgeführt werden, um den Wert des Hauses langfristig zu erhalten und zu steigern.

Wie steigert man den Hauswert mit Modernisierungsmaßnahmen?

Neben regelmäßigen Instandhaltungsmaßnahmen sind Modernisierungsmaßnahmen eine gute Methode, um den Wert einer Immobilie zu steigern. Dabei stehen Ihnen als Hauseigentümer verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung:

  • Wärmedämmung von Dach, Fenstern und Wänden
  • Einrichtung einer energieeffizienteren Heiztechnik (z. B. Brennwerttechnik)
  • Legen neuer Elektroleitungen
  • Modernisierung des Badezimmers und der Küche
  • Schallschutz erhöhen
  • Erweiterung des Wohnraums
  • Erneuerbare Energien (z. B. Solarthermieanlagen)

Ein Schnellcheck: Die Online-Bewertung

Mithilfe einer Online-Immobilienbewertung als neutrale Instanz kann der Hauseigentümer schnell und einfach seine eigene Einschätzung bezüglich des Immobilienwertes überprüfen. Ein Immobilien-Onlinerechner analysiert und vergleicht die Daten. Der Wert der Immobilie wird anhand mehrerer Kriterien ermittelt. Dazu zählen die Ausstattung, die Objektdaten, der Bauzustand, die individuellen Objektkriterien und die Modernisierungsmaßnahmen.

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