Baufinanzierung

Sondertilgung bei Immobiliendarlehen: Eine gute Idee?
Sondertilgung bei Immobiliendarlehen: Eine gute Idee?
Die wenigsten Menschen zahlen eine Immobilie bei Kauf direkt. Wenn Sie in der Vergangenheit eine Immobilie erworben haben, ist diese vermutlich durch ein Darlehen einer Bank finanziert. Viele Darlehensverträge sehen eine sog. Sondertilgung vor. In diesem Artikel möchten wir Ihnen einen Überblick geben, was es damit auf sich hat. Auch gehen wir auf die Vorteile und Nachteile einer Sondertilgung des Immobiliendarlehens ein. Was ist eine Sondertilgung? Als Sondertilgungen werden einmalige und wiederkehrende Zahlungen bezeichnet, die über die vertraglich vereinbarte Tilgung des Darlehensvertrags hinausgehen. Als Immobilieneigentümer sind Sie so vertraglich zugesichert in der Position mehr Geld für Ihre Baufinanzierung zurückzahlen, als Sie müssten. Mit der Leistung einer Sondertilgung verringern Sie so Ihre Restschuld und vermeiden somit Ihre Kosten für Zins und Zinseszins. Aber auch die Restlaufzeit des Immobiliendarlehens lässt sich durch diese Extrazahlungen einfach verkürzen. Damit wird Ihr Haus ist schneller schuldenfrei. Ihrer Bank entgehen durch solche Sondertilgungen natürlich Zinseinkünfte, mit denen bei Vergabe des Darlehens kalkuliert wurde. Dadurch geht mit dem Recht der vorzeitigen Rückzahlung auch meist eine Erhöhung des Grundzinses einher. Deshalb sollten Sie vor Abschluss Ihrer Baufinanzierung genau überlegen, ob Sondertilgungen für Sie rechnerisch und realistisch in Frage kommen. Vorzeitige Rückzahlung: Wie funktioniert das? Wenn Sie gerade etwas Geld verfügbar haben, das Sie gern in Ihre Baufinanzieren einzahlen wollen, schauen Sie zuerst in Ihren Darlehensvertrag. Sollten Sie bei Abschluss kein Recht auf Sondertilgung vereinbart haben, wird die Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Diese mindert dann Ihre eingesparten Zinskosten und fängt die entgangenen Zinsen für die Bank auf. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung darf gesetzlich vorgeschrieben bis maximal ein Prozent der Rückzahlungssumme betragen. Generell gilt: Um günstiger zu tilgen, sollten Sondertilgungen in den Vertrag aufgenommen werden. Die meisten Banken gestatten fünf bis und zehn Prozent der Darlehenssumme als Sonderzahlung pro Jahr. Die einzelnen Überweisungstermine sind im Vertrag festgeschrieben. Sollten Sie Zahlungen außerhalb dieser Termine tätigen, wird die Bank Ihr Geld automatisch zurücküberweisen. Kostenfreie Sondertilgung: Nur ein Mythos? Es gibt für die Banken keine gesetzliche Pflicht, Ihnen eine Sondertilgung zu gestatten. Die Regelungen sind also individuell im Sinne einer Vertragsfreiheit zu treffen. Einige wenige Baufinanzierer bieten kostenfreie Sondertilgung an, allerdings sind die Grundzinsen von Haus aus dort etwas höher. Meist wird die außerplanmäßige Rückzahlung auf fünf Prozent der Darlehenssumme begrenzt. Um nun einen Vergleich zwischen den möglichen Finanzierungspartnern zu erheben, sollten Sie also den Effektivzinssatz vergleichen. Vor- und Nachteile von Sondertilgungen für Immobilieneigentümer Eine maximale Flexibilität ist wohl der größte Wunsch bei jeder Baufinanzierung. Bestenfalls wäre eine Baufinanzierung, bei der die Zinsen niedrig und eine Sondertilgung ohne Zusatzkosten sind. Das weicht von der Praxis leider weit ab. Bevor Sie also Sondertilgungen in den Vertrag schreiben lassen, wägen Sie die Vorteile und Nachteile in Ihrer persönlichen Situation genau ab. Die Vorteile Sondertilgungen können die Restlaufzeit Ihrer Baufinanzierung verkürzenDie Gesamtzinskosten für Ihre Baufinanzierung sinkenOhne Recht auf Sondertilgungen verlangen Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung Die Nachteile Das Recht auf Sondertilgung wird meist mit einem höheren Sollzins “erkauft”Sondertilgungen lohnen sich meist nur, wenn Sie den Rahmen voll ausnutzenTermingebundene Zahlungen machen Sie finanziell unflexibler Darlehen splitten: Eine Alternative zur Sondertilgung Wenn Sie in nächster Zeit mit größeren Geldbeträgen rechnen, kann es sinnvoll sein, ein variables Darlehen zu wählen. Dieses Darlehen kann auch nur einen Teil der gesamten Darlehenssumme abdecken. So haben Sie jederzeit ein Kündigungsrecht mit dreimonatiger Frist. Meist fällt der Aufschlag für die Zinsbindung weg. Wenn Sie sich dadurch keine Sondertilgung einräumen in den Vertrag schreiben lassen, sollte Ihr Zinssatz generell niedriger sein. Die verbleibende Darlehenssumme können Sie zum Laufzeitende ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen. Wann das Recht auf Sondertilgung sinnvoll ist Jeder Einzelfall einer Baufinanzierung muss für sich betrachtet werden. Die Sinnhaftigkeit von Sondertilgungen hängt von diversen Faktoren ab. Allerdings zeigt die Erfahrung, dass nur eher wenige Immobilieneigentümer die Möglichkeiten zur Sondertilgung nutzen. So zahlen Sie zwar für die Option, nutzen aber deren Vorteile nicht. Fazit Sondertilgungen können sehr sinnvoll sein, allerdings sollte immer auf den Einzelfall geschaut werden. Es ist nur sinnvoll, wenn tatsächlich die Nutzung der Option absehbar ist. Sonst sind die Gesamtkosten Ihrer Immobilienfinanzierung höher als nötig. In der aktuellen Niedrigzinsphase sind neben einem Annuitätendarlehen mit festgeschriebenem Sollzins ein variables Darlehen eine gute Option, Flexibilität zu schaffen, ohne draufzuzahlen.

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