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Mehrfamilienhaus verkaufen

Immobilienverkauf/9. Oktober 2019
Autor Konstantin Fadin
Mehrfamilienhaus verkaufen

Ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen ist nach dem deutlichen Anstieg der Immobilienpreise in den letzten Jahren derzeit häufig lohnenswert.

Um einen angemessenen Verkaufserlös für ein Mehrfamilienhaus zu erzielen und zugleich Haftungsrisiken zu vermeiden, benötigen Verkäufer allerdings einen guten Marktüberblick, fundierte Fachkenntnisse und verkäuferisches Geschick. Wer ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchte, der schaltet deshalb zumeist einen erfahrenen Immobilienmakler ein.

Wir informieren Sie über die wichtigsten Besonderheiten, die beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses zu beachten sind.

Das Wichtigste im Überblick

  • Nach dem langjährigen Anstieg der Immobilienpreise denken viele Eigentümer über den Verkauf ihres Mehrfamilienhauses nach.
  • Der erfolgreiche Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist anspruchsvoll und erfordert ein hohes Maß an Erfahrung auf dem Immobilienmarkt.
  • Der Marktwert eines Mehrfamilienhauses wird üblicherweise nach dem Ertragswertverfahren ermittelt.
  • Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses kann entweder als Ganzes oder nach entsprechender Aufteilung durch Veräußerung der einzelnen Eigentumswohnungen erfolgen.
  • Als Interessenten für einen Kauf eines Mehrfamilienhauses kommen vor allem vermögende Privatinvestoren und Immobilienunternehmen in Betracht. Der Verkäufer eines Mehrfamilienhauses sollte sich deshalb auf die zu erwartenden Fragen dieser Zielgruppe sorgfältig vorbereiten.

Inhaltsverzeichnis

  1. Welche Immobilien zählen zu den Mehrfamilienhäusern?
  2. Mehrfamilienhaus verkaufen – Die Besonderheiten
  3. Verkaufsstrategie: Wer kommt als Käufer eine Mehrfamilienhauses in Betracht?
  4. Mehrfamilienhaus verkaufen – Ermittlung des Marktwertes

Welche Immobilien zählen zu den Mehrfamilienhäusern?

Zu den Mehrfamilienhäusern (MFH) gehören Immobilien unterschiedlicher Größe und Nutzung wie

  • Zweifamilienhäuser,
  • Mehrfamilienhäuser, die im Eigentum eines einzelnen Eigentümers oder einer Eigentümergemeinschaft stehen,
  • Stadtvillen (freistehende Mehrfamilienhäuser in einer städtischen Umgebung) sowie
  • gemischt zu Wohnzwecken und gewerblich genutzte Immobilien (Beispiel: Wohngebäude mit Ladenlokal im Erdgeschoss).

Nicht zu den MFH zählen Einfamilienhäuser, die über eine Einliegerwohnung verfügen.

Mehrfamilienhaus verkaufen – Die Besonderheiten

Bei einem Verkauf von Mehrfamilienhäusern sind gegenüber dem Verkauf von Einfamilienhäusern oder Wohnungen einige Besonderheiten zu beachten.

Hohe Komplexität des Verkaufs eines Mehrfamilienhauses

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist komplexer als die Veräußerung einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses. Zu berücksichtigen sind

  • die größere Anzahl von Mietern, die jeweils über individuelle Rechte gegenüber dem Vermieter verfügen,
  • der besondere Interessentenkreis, der für den Erwerb eines Mehrfamilienhauses in Betracht kommt,
  • das durchschnittlich höhere Finanzierungsvolumen, das den Käuferkreis einschränkt,
  • die anspruchsvolle Ermittlung des Marktwertes eines Mehrfamilienhauses.

Verkauf von einzelnen Eigentumswohnungen oder der Immobilie als Ganzes?

Der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses muss zudem über die wichtige Frage entscheiden, ob er die Immobilie als Ganzes oder die einzelnen Wohneinheiten als Eigentumswohnungen verkaufen möchte.

Es kann sinnvoll sein, ein Mehrfamilienhaus zunächst in Eigentumswohnungen aufzuteilen und dann einen Verkauf der einzelnen Wohnungen vorzunehmen.

  • Zwar ist der der Einzelverkauf der Wohnungen eines Mehrfamilienhauses aufwändiger als ein Verkauf des MFH als Ganzes.
  • Zudem entstehen durch die Aufteilung zusätzliche Kosten für Notar und Grundbuchamt (erforderliche Abgeschlossenheitsbescheinigungen, Teilungserklärungen und Grundbucheinträge).
  • Eigentümer teilen ihr Mehrfamilienhaus dennoch oft in Eigentumswohnungen auf, wenn sie annehmen, dass sich mit dem Einzelverkauf der Wohnungen ein deutlich höherer Verkaufserlös erzielen lässt als bei Veräußerung des Mehrfamilienhauses als Ganzes.

Die einzelnen Wohnungen eines Mehrfamilienhauses haben meistens unterschiedliche Marktwerte – je nach Wohnfläche, Besonderheiten des Grundrisses oder sonstigen Ausstattungsmerkmalen und nicht zuletzt auch im Hinblick auf das Stockwerk des Mehrfamilienhauses, in dem sie sich befinden.

Rechtliche Voraussetzung für eine Aufteilung in Eigentumswohnung ist die Ausstellung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen.

  • Mit einer Abgeschlossenheitsbescheinigung testiert die Bauaufsichtsbehörde, dass eine Eigentumswohnung baulich in sich abgeschlossen sind (wie von § 3 Absatz 2 Wohnungseigentumsgesetz, WEG gefordert). Abgeschlossenheit einer Wohnung bedeutet vor allem, dass sie über einen eigenen abschließbaren Eingang sowie über Wände und Decken verfügt.
  • Zur Abgeschlossenheitsbescheinigung gehört als Anlage eine Bauzeichnung, aus der sich die Aufteilung des Gebäudes in Eigentumswohnungen ergibt (Aufteilungsplan, § 7 Absatz 4 WEG).

Vorkaufsrecht für Mieter einer Eigentumswohnung

Beachten Sie das Vorkaufsrecht für Mieter einer Eigentumswohnung!
Der Mieter einer Eigentumswohnung hat ein Vorkaufsrecht (§ 577 Absatz 1 BGB). Schließt der Verkäufer eines Mehrfamilienhauses einen Kaufvertrag mit einem Dritten ab, so ist der Mieter daher berechtigt, zu den vereinbarten Konditionen als Käufer in den abgeschlossenen Vertrag einzutreten.

Hingegen verfügen Mieter nicht über ein Vorkaufsrecht, wenn das Mehrfamilienhaus als Ganzes verkauft wird.

Tipp
Eigentümer, die ein Zinshaus verkaufen möchten, sollten sich von einem fachkundigen Immobilienmakler sorgfältig beraten lassen, ob eine Aufteilung in Eigentumswohnungen im konkreten Fall sinnvoll ist.

Verkaufsstrategie: Wer kommt als Käufer eine Mehrfamilienhauses in Betracht?

Privatinvestoren und Immobilienunternehmen

Aufgrund des gewöhnlich höheren Preises von Mehrfamilienhäusern kommt in der Regel nur ein begrenzter Interessentenkreis in Betracht. Als Käufer treten vor allem vermögende Privatinvestoren oder Immobiliengesellschaften auf, die über umfangreiche Erfahrung am Immobilienmarkt verfügen.

Was für den Erwerber eines Mehrfamilienhauses von Interesse ist

Für den Käufer eines Mehrfamilienhauses ist insbesondere die zu erwartende Rendite von Bedeutung. Das bedeutet, dass ein Investor insbesondere auf folgende Gesichtspunkte achten wird, auf die sich der Verkäufer daher sorgfältig vorbereiten sollte:

  • baulicher Zustand des Gebäudes,
  • in der Vergangenheit getätigte Renovierungs- und Sanierungsarbeiten,
  • die aktuellen Mietverträge (insbesondere wegen der Höhe der vereinbarten Mieten, der für die einzelnen Mieter geltenden Kündigungsfristen und möglicherweise bereits erfolgter Kündigungen von Mietverträgen),
  • eventuelle Mietrückstände und Mietkürzungen sowie deren Hintergründe,
  • laufende rechtliche Auseinandersetzungen, die die Immobilie betreffen.

Tipp
Schon wegen der zu erwartenden Expertise potenzieller Käufer ist es für den Verkäufer eines Mehrfamilienhauses sinnvoll, sich von einem fachkundigen Immobilienmakler beraten und beim Verkauf begleiten zu lassen.

Mehrfamilienhaus verkaufen – Ermittlung des Marktwertes

Üblicherweise wird der Wert von Mehrfamilienhäusern (wie auch von gemischt genutzten Wohn- und Gewerbeimmobilien) nach dem Ertragswertverfahren ermittelt.

  • Der Ertragswert (Verkehrswert) eines MFH ist die Summe aus Grundstückswert (Bodenwert) und Gebäudeertragswert.
  • Für die Ermittlung des Grundstückswertes werden die Bodenrichtwerte herangezogen, die vom Gutachterausschuss der jeweiligen Gemeinde beziehungsweise des Landkreises festgelegt werden.
  • Die Bodenrichtwerte spiegeln die innerhalb eines eingegrenzten Gebietes (Bodenrichtwertzone) in der Vergangenheit durchschnittlich erzielten Preise je Quadratmeter für bestimmte Grundstücks-Nutzungsarten. Der Grundstückswert ergibt sich durch Multiplikation des Bodenrichtwerts mit der Quadratmeter-Anzahl des Grundstücks.
  • Dem Gebäudeertragswert liegen die Jahresmieten zugrunde, von denen die Bewirtschaftungskosten sowie eine Verzinsung auf den Bodenwert abzuziehen sind. Der sich daraus ergebende Jahresreinertrag wird mit einem bestimmten Faktor („Vervielfältiger“) multipliziert, um den Ertragswert der Immobilie festzustellen.

Die Höhe des anzusetzenden Vervielfältigers hängt unter anderem von folgenden Faktoren ab:

  • die Lage der Immobilie,
  • Angebot und Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern im Umkreis der zu veräußernden Immobilie,
  • bestehende Mietbindungen,
  • baulicher Zustand des Mehrfamilienhauses,
  • die Restnutzungsdauer des Gebäudes, mit der bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung gerechnet werden kann.

Während traditionell ein Vervielfältiger von 15 gewöhnlich als Obergrenze für die Bestimmung des Gebäudeertragswertes angesehen wurde, werden Mehrfamilienhäuser nach den Preisanstiegen für Immobilien der letzten Jahre teilweise zu Ertragswerten veräußert, denen ein Vervielfältiger von 25 oder sogar 30 zugrunde liegt.

Nutzen Sie unser Bewertungstool zur Ermittlung des Marktwertes Ihres Mehrfamilienhauses!

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