Was mache ich wann? Ablauf beim Immobilienverkauf

Immobilienverkauf/June 9, 2019
Written by Konstantin Fadin

Der Verkauf einer Immobilie sollte im Idealfall etwas sein, womit Sie sich Zeit nehmen können. Er erfordert ein hohes Maß an Planung und Vorbereitung. Aber wie die meisten Hausbesitzer auch, sind Sie sich vermutlich unsicher, wo Sie anfangen sollen.

In diesem Artikel beschreiben wir daher schrittweise den zeitlichen Ablauf, um Ihre Immobilie optimal zu verkaufen.

1. Jetzt

Wann möchten Sie verkaufen?
Sollte Ihnen die Wahl bleiben, den Verkaufszeitpunkt Ihrer Immobilie selbst zu bestimmen, so sollten Sie hiervon Gebrauch machen! Muss eine Immobilie aus beruflichen oder finanziellen Gründen umgehend veräußert werden, so besteht diese Wahlfreiheit selten, doch wer sie hat, sollte sie nutzen!

Es gibt viele Theorien und Ratschläge über den optimalen Verkaufszeitpunkt, die sich teilweise auch noch widersprechen. Fakt ist, dass eine allgemeine Aussage nur selten zutrifft und der Verkauf der Immobilie ein individueller Prozess ist, welcher auch individuell geplant werden sollte. So kann für einen Hausverkäufer, der einen schönen Garten hat, das Frühjahr ein besserer Verkaufszeitpunkt sein als der Winter und ein Verkäufer, der einen Kaminofen in der Wohnung hat, kann von einem Verkauf im Winter profitieren. Jedes Objekt muss individuell hinsichtlich des optimalen Verkaufszeitpunktes analysiert werden.

2. Zwei Monate bevor die Immobilie auf den Markt kommt

Wie sieht der aktuelle lokale Immobilienmarkt aus?
Kennen Sie sich auf dem Immobilienmarkt aus? Wie haben sich die Preise in den letzten Jahren entwickelt? Wie lange dauert es durchschnittlich, bis eine Immobilie in Ihrem Stadtteil verkauft wird? Wie vergleichbar sind die Daten (Art des Objektes, Baujahr, Zustand, Lage) von kürzlich verkauften Immobilien?

All das sind Daten und Zahlen die Sie kennen sollten, wenn Sie sich selbst um den Immobilienverkauf kümmern wollen. Hier wird oft zum ersten Mal deutlich, welche Vorteile es hat, mit einem erfahrenen Makler zu verkaufen. Jemand, der täglich in Ihrer Region bzw. Stadt mit dem Kauf und Verkauf von Immobilien zu tun hat, hat einen professionellen Einblick der trotz neuer Möglichkeiten wie der Internetrecherche oder online Immobilienbewertungen bisher unerreicht ist.

3. Sechs Wochen bevor die Immobilie auf den Markt kommt

Suche und Beauftragung eines passenden Maklers
Wenn Sie einen Immobilienmakler mit der Vermarktung Ihrer Immobilie beauftragen möchten, dann ist das der ideale Zeitpunkt sich um die Auswahl des Maklers bzw. der Maklerin zu kümmern. Aber wo fängt man an? Suchen Sie sich nicht einfach den erstbesten Immobilienmakler aus. Empfehlungen sind nach wie vor die beste und sicherste Art, einen geeigneten Makler zu finden. Fragen Sie Freunde oder Nachbarn nach Empfehlungen. Bewertungen sind ebenfalls ein gutes Mittel um zu bestimmen welche Makler in die engere Auswahl kommen.

Aber was ist wenn keiner Ihrer Bekannten eine Empfehlung für Sie hat? Wir bei KOMPASS arbeiten mit hervorragenden Immobilienmaklern zusammen. Unsere Partnermakler werden regelmäßig auf die Probe gestellt, immer dann, wenn es darum geht, aktuelle Aufträge zu besprechen und Kundenerfahrungen auszutauschen.

Sobald Sie einen Makler gefunden haben, bei dem Sie ein gutes Gefühl haben, können Sie einen Maklerauftrag unterzeichnen und zusammen mit dem Makler beginnen eine Vermarktungsstrategie auszuarbeiten.

Klären Sie mit dem Makler auch den Punkt “Objektvorbereitung”: Sollten noch größere Umbauten oder Renovierungen vorgenommen werden oder kommen Sie unterm Strich besser weg, wenn Sie die Immobilie im derzeitigen Zustand verkaufen? Ein erfahrener Makler kann Ihnen Tipps und Ratschläge geben, was sich wirklich für Sie lohnt.

4. Bis die Immobilie auf den Markt kommt

Bereiten Sie Ihre Immobilie vor
Nun ist es an der Zeit, Ihre Immobilie etwas aufzumöbeln. So sollten Sie zum Beispiel ggf. die Innenwände streichen (oder zumindest reinigen, ein Schmutzradierer eignet sich sehr gut). Reparieren Sie alle funktionellen Gegenstände und beseitigen Sie “kosmetische Mängel”, die potentielle Käufer abschrecken könnten. Der wackelige Griff einer Tür am Einbauschrank macht einen schlechten Eindruck, ist aber mit einem Kreuzschlitzschraubendreher in wenigen Minuten repariert. Versuchen Sie bei den Arbeiten und Checks ehrlich mit sich selbst zu sein und alles aus der Perspektive eines Käufers zu sehen. Gleichzeitig sollten Sie gut abwägen, was wirklich zu tun ist und was nicht.

5. Einen Monat bevor die Immobilie auf den Markt kommt

Bereiten Sie Ihren Auszug vor
Ein Immobilienverkauf ist der ideale Zeitpunkt, um auszumisten. Potenzielle Käufer, die sich Ihr Objekt anschauen, könnten von einer zugestellten und überladenen Immobilie abgeschreckt werden. Schauen Sie, was in der Wohnung bleiben soll und was besser eingelagert, verkauft oder weggeschmissen gehört. Gerade sehr persönliche Gegenstände können bei Besichtigungen die Kaufinteressenten daran hindern, sich selbst als Bewohner der Immobilie vorzustellen. Stellen Sie Familienfotos und Co besser in den Schrank.

6. Zwei bis drei Wochen bevor die Immobilie auf den Markt kommt

Wie sieht Ihre finanzielle Situation aus?
Dies ist ein guter Zeitpunkt um einen Überblick über die eigenen finanziellen Verhältnisse zu bekommen. Wie hoch ist die Restschuld Ihres Immobiliendarlehens? Wie lange ist die verbleibende Laufzeit? Bei einer vorzeitigen Ablösung eines Kredites fällt in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung an, lassen Sie sich am besten von Ihrer Bank beraten, wie der verkauf für Ihre Finanzen am vorteilhaftesten ablaufen kann. Stellen Sie ebenfalls sicher, dass alle Rechtsverhältnisse im Grundbuch geklärt sind, damit es bei einem Verkauf nicht zu unnötigen Verzögerungen kommt.

Immobilie auf Vordermann bringen
Wenn Sie mit einen Makler verkaufen, dann wird dieser Ihnen Ratschläge und Tipps zur bestmöglichen Inszenierung Ihrer Immobilie geben. Wenn Sie selbst verkaufen, sollten Sie daran denken, dass das Ziel ist Ihre Immobilie wie ein Musterhaus aussehen zu lassen. Entfernen Sie persönliche Gegenstände, stellen Sie sicher, dass die Möbel für den Raum passen und diesen nicht überladen.

7. Eine Woche vor Inseratsveröffentlichung

Licht, Kamera…. Marketing
Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufsfertig haben, wird es Zeit, Fotos zu machen. Auch hier gilt: Wenn Sie mit einem erfahrenen Makler zusammenarbeiten, wird dieser sich um die Aufnahme von hochwertigen Fotos kümmern oder einen Profi beauftragen. Neben Fotos gewinnen auch neue Arten der Darstellung, wie etwa Video oder 360-Grad-Rundgänge, immer mehr Bedeutung bei der Vermarktung von Immobilien. Auch eine professionelle Nachbearbeitung der Bilder ist möglich.

Neben professionellen Bildern ist auch eine ansprechende und genaue Beschreibung Teil eines guten Immobilieninserats. Auch hierbei kann Sie ein Makler unterstützen. Interessenten haben für gewöhnlich ähnliche Fragen. Ein Makler weiß, wie man möglichst viele Käufer auf die Immobilie aufmerksam macht.

8. Vermarktungsstart und darüber hinaus

Online stellen der Inserate
Wenn Sie mit einem Immobilienmakler verkaufen, dann wird dieser sicherstellen, dass Ihr Inserat auf den wichtigsten Portalen zu finden ist, um möglichst viele Interessenten zu erreichen. Mehr als 80% der Käufer beginnen Ihre Suche im Internet. Deshalb ist es entscheidend, dass Ihr Angebot auch gefunden werden kann. Nachdem die Immobilie im Internet sichtbar gemacht wurde, werden bei einer realistischen Preisgestaltung schnell die ersten Anfragen eintreffen. Diese müssen beantwortet und zu Besichtigungen “gewandelt” werden.

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