Vorvertrag beim Immobilienverkauf

Written by Konstantin Fadin
Vorvertrag beim Immobilienverkauf

Er ist nur eine Option und nicht wirklich die Regel – der Vorvertrag beim Immobilienverkauf. Aber ein Vorvertrag kann für Käufer und Verkäufer sinnvoll sein. In diesem Ratgeber gehen wir auf folgende Punkte ein:

  1. Wofür ist ein Vorvertrag beim Immobilienverkauf?
  2. Was regelt ein Vorvertrag beim Immobilienverkauf?
  3. Was steht in einem Vorvertrag?
  4. Notarielle Beurkundung: Notwendig oder nicht?
  5. Was kostet ein Verkaufsvorvertrag und wer zahlt?
  6. Warum reicht eine Reservierungsvereinbarung nicht aus?
  7. Umfangreiche Aufklärung durch den Notar notwendig
  8. Wann ist ein Rücktritt möglich? Rechtsberatung ratsam

Wofür ist ein Vorvertrag beim Immobilienverkauf?

Manchmal kann ein Immobilienverkauf langwierig sein. Wenn endlich ein Käufer gefunden ist, soll es am besten ganz schnell gehen. Es ist allerdings möglich, dass sich Käufer und Verkäufer über den grundlegenden Rahmen der Transaktion einig sind. Allerdings können einige Vorbedingungen noch nicht geklärt sein. Was sollte man also tun, wenn zum Beispiel die Finanzierung noch nicht final bestätigt ist oder die Baugenehmigung für das Grundstück noch auf sich warten lässt? Genau hier kann es lohnenswert sein, einen Vorvertrag abzuschließen.

Was regelt ein Vorvertrag beim Immobilienverkauf?

Ein Vorvertrag verpflichtet sowohl den Käufer als auch Sie als Verkäufer zum späteren Abschluss eines Hauptvertrags. Der Vorvertrag gibt auf der einen Seite dem potentiellen Käufer die notwendige Sicherheit, Ihre Immobilie zu den vereinbarten Konditionen zu kaufen. Das ist besonders vorteilhaft, damit der Käufer die Finanzierung finalisieren kann.

Für Sie als Verkäufer bietet der Vorvertrag beim Immobilienverkauf dagegen die Sicherheit, dass Sie Ihre Immobilie auch wirklich verkaufen. Der Verkauf ist somit nur noch eine Formsache.

Ein Vorvertrag beim Immobilienverkauf stellt eine rechtliche Verpflichtung dar und kann im Streitfall vor Gericht dazu dienen, Recht zu bekommen. Der Vorvertrag ist demnach nicht nur eine einfache Willenserklärung. Die Rechtssicherheit einer solchen einfachen Willenserklärung ist nicht ausreichend, um im Streitfall vor Gericht Recht zu bekommen.

Es können im Vorvertrag beim Immobilienverkauf auch gewisse Bedingungen vereinbart werden. So können der Käufer und Sie als Verkäufer zum Beispiel vereinbaren, dass Ihre Immobilie vom Käufer erworben werden muss, wenn die Baufinanzierung des Käufers steht.

Auch bestimmte Vereinbarungen in Hinblick auf den Kaufzeitpunkt sind oft ein Mittel. Der Käufer erhält damit die Sicherheit, dass Ihre Immobilie auch in ein oder zwei Jahren noch kaufen darf, wenn dies mit Ihnen mit Vorvertrag beim Immobilienverkauf vereinbart wurde. Vereinbaren Sie dann aber am besten, dass der vereinbarte Preis sich um mindestens die Inflation erhöht. Besser ist sogar die Erhöhung um die durchschnittliche Erhöhung der Immobilienpreise in der Umgebung Ihrer Immobilie.

Was steht in einem Vorvertrag?

Um im späteren Streitfall zwischen Ihnen und dem Käufer keine Überraschungen zu erleben, sollte ein Vorvertrag beim Immobilienverkauf schon die Eckpunkte enthalten, zu denen später auch der Hauptvertrag geschlossen werden wird.

Dazu zählen unter Anderem:

  • Die beiden Vertragsparteien
    Käufer und Verkäufer mit vollständigem Namen, Wohnanschrift und Geburtsdatum
  • Eine eindeutige Bezeichnung Ihrer Immobilie
    Zum Beispiel Grundstücksnummer und Flurnummer, welches Sie beides aus dem Grundbuch ablesen können
  • Kaufpreis und mögliche weitere Zahlungsmodalitäten
    Hier ist darauf zu achten, dass der genaue Zeitpunkt der Zahlung enthalten ist.
  • Eine Frist, in der der Hauptvertrag abgeschlossen werden muss
    Achten Sie insbesondere darauf, dass die Frist so gelegt ist, dass der Käufer auch realistisch die Finanzierung aufstellen kann und nicht unnötig unter Zeitdruck gerät. Das erspart Ihnen Diskussionen um eine Verschiebung.
  • Weitere Bedingungen und Voraussetzungen
    Wird die Immobilie vom Käufer finanziert, gestehen Sie im das Recht zu, vom Vorvertrag zurückzutreten, wenn er keine Finanzierung für Ihre Immobilie erhält. Im Gegenzug können Sie zum Beispiel zurücktreten, wenn Ihre Immobilie nach Abschluss des Vorvertrages unvorhergesehen an Wert gewinnt.
  • Schadensersatzklauseln
    Sollte eine Partei aus unwesentlichen Gründen, d.h. Gründe, die im Allgemeinen einen Rücktritt nicht nachvollziehbar erklären, zurücktreten, steht der anderen Partei ein Schadenersatz zu. Dieser wird meist in einem Prozentsatz des Verkaufpreises vereinbart.

Notarielle Beurkundung: Notwendig oder nicht?

Ein Vorvertrag beim Immobilienverkauf muss notariell beurkundet werden, damit er bindend ist. Die Grundlage hierfür ist in in §311b des Bürgerlichen Gesetzbuchs geregelt. Ohne die notarielle Beurkundung ist ein Vorvertrag beim Immobilienverkauf nicht wirksam. Die andere Partei kann sich immer auf die unverbindliche Absichtserklärung zurückziehen und die Rechtssicherheit des Vertrags ist dahin.

Das sieht mit einer notariellen Beurkundung ganz anders aus, auch wenn diese natürlich Geld kostet.

Was kostet ein Verkaufsvorvertrag und wer zahlt?

Der Vorvertrag beim Immobilienverkauf ist für beide Parteien, den Käufer und Sie als Verkäufer, mit zusätzlichen Kosten verbunden. Hier können Sie beruhigt sein, denn die Kosten richten sich nach dem Notarkostengesetz. Die Kosten sind darin genau geregelt und Verkaufspreis der Immobilie abhängig.

Grob gesagt: Bei einem Immobilienwert von 300.000 Euro belaufen sich die Notarkosten für den reinen Vorvertrag auf etwa 480 bis 600 Euro.

Es gibt keine Regelung dazu, wer diese Kosten tragen muss. In aller Regel werden diese zu gleichen Teilen vom Käufer und Ihnen als Verkäufer getragen.

Warum reicht eine Reservierungsvereinbarung nicht aus?

Häufig wird der Verkaufsvorvertrag der Reservierungsvereinbarung gleichgestellt oder verwechselt. Bei einer Reservierungsvereinbarung handelt es sich allerdings um eine Vereinbarung zwischen einem Käufer und einem Immobilienmakler. Der Immobilienmakler sichert dem Käufer dabei zu, die Immobilie im vereinbarten Zeitraum keinem anderen Interessenten anzubieten. Im Gegenzug erhält der Immobilienmakler eine feste Gebühr. Derartige Reservierungsvereinbarungen sind im Streitfall häufig haltlos, da sie meist nicht notariell beurkundet werden. Dies ist immer dann der Fall, wenn die Gebühr zehn Prozent der im Verkaufsfall zu zahlenden Maklerprovision überschreitet. Häufig ist es aber auch der Fall, wenn die Reservierungsvereinbarung den Käufer durch vorformulierte Vertragsklauseln unangemessen benachteiligen. Es gilt also: Die Reservierungsvereinbarung aber kein wirksamer Vorvertrag.

Umfangreiche Aufklärung durch den Notar notwendig

Wer einen Verkaufsvorvertrag abschließt, sollte sich bewusst über die rechtlichen Folgen bewusst sein. Wie bereits beschrieben, ist der Verkaufsvorvertrag keine unverbindliche Willenserklärung. Der potentielle Käufer und Sie als Verkäufer sind an den Vertrag gebunden. Im Falle eines Vertragsrücktritts riskiert einen Anspruch auf Schadensersatz der Gegenpartei. Deshalb sollten Sie sich über die möglichen Szenarien vor Vertragsunterschrift durch den Notar aufklären lassen. Sowohl der potentielle Käufer als auch Sie als Verkäufer sollten alle Fragen stellen, die Ihnen in den Sinn kommen.

Wann ist ein Rücktritt möglich? Rechtsberatung ratsam

Sollte es dennoch notwendig sein, vom Vorvertrag zurückzutreten, suchen Sie sich Rat bei einem spezialisierten und fachkundigen Rechtsanwalt. Dieser kann Sie aufklären, ob ein Rücktritt überhaupt zulässig ist. Denn: Sowohl der Käufer als auch Sie als Verkäufer könnten den Abschluss des tatsächlichen Kaufvertrags vor Gericht einklagen. Dann zahlt die Gegenpartei zusätzlich Gerichtskosten, die meist den Kosten für eine Rechtsberatung um weiten übersteigen.

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