Haus verkaufen in 2019: So verkaufen Sie Ihr Haus erfolgreich

Immobilienverkauf/26. Juli 2019
Autor Konstantin Fadin
Haus verkaufen in 2019: So verkaufen Sie Ihr Haus erfolgreich

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Hauspreise sind in den letzten Jahren deutschlandweit gestiegen. Das hat dazu geführt, dass die Rahmenbedingungen für einen Hausverkauf in vielen Regionen zurzeit sehr gut sind.
  • Vor einem Verkauf stellen sich viele Fragen: Wie viel ist mein Haus aktuell wert? Welche Unterlagen werden benötigt? Sollte ich mein Haus privat verkaufen oder doch lieber mit einem Makler? Diese Seite verschafft einen Überblick.
  • Viele Faktoren entscheiden darüber, ob ein Hausverkauf erfolgreich abläuft, darunter die lokale Marktsituation, bisherige Erfahrungen beim Immobilienverkauf sowie eine realistische Erwartungshaltung.

Inhaltsverzeichnis

  1. Ist gerade ein guter Zeitpunkt für den Verkauf?
  2. Aktuellen Hauswert bestimmen
  3. Wie lange dauert es, bis das Haus verkauft ist?
  4. Mit Makler oder privat verkaufen?
  5. Was macht ein Immobilienmakler?
  6. Wie finde ich den richtigen Makler?
  7. Kosten beim Hausverkauf
  8. Muss ich Spekulationssteuer bezahlen?
  9. Muss ich Maklerprovision bezahlen, wenn ich mit einem Makler verkaufe?
  10. Was mache ich wann? Ablauf beim Hausverkauf

1. Ist gerade ein guter Zeitpunkt für den Verkauf?

Den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf des eigenen Hauses herauszufinden, kann Ihnen helfen, den höchstmöglichen Verkaufspreis zu erzielen und den Verkaufsprozess möglichst schnell und erfolgreich durchzuführen. 

Ihre persönliche Bereitschaft zu verkaufen & Lebenssituation

Wenn es darum geht, den idealen Zeitpunkt für den Verkauf Ihres Hauses zu finden, dann ist der beste Zeitpunkt immer dann gekommen, wenn Sie bereit sind. 

Alle Arten von persönlichen Faktoren können bei Ihrer Entscheidung zu verkaufen eine Rolle spielen: Jobwechsel, Veränderungen der Familiensituation oder andere persönliche Aspekte, die den Hausverkauf zur logischen Konsequenz machen.

Ein Haus ist selten nur ein Haus – es ist ein Zuhause und somit immer mit Emotionen verbunden. Doch wenn das Haus  nicht mehr zu den Bewohnern passt, zur Last wird oder am falschen Ort steht, wird der Hausverkauf zur logischen und oft notwendigen Konsequenz.

Wichtig: Häufig können sich Eigentümer schwer von ihrem Haus trennen und ziehen deshalb in Erwägung, das Haus zu vermieten. Dies ist jedoch aus wirtschaftlicher Sicht nur selten zu empfehlen.

Die Vermietung eines Hauses bringt in Bezug auf die mit dem Erhalt verbundenen Kosten eine viel zu geringe Rendite. Es ist im Regelfall besser, das Haus zu verkaufen und das Geld anders zu investieren – in kleinere Wohnungen zum Beispiel die man dann vermietet. 

Welcher Monat ist der beste?

Statistisch gesehen liegt der beste Zeitpunkt, um ein Haus zu verkaufen, in der ersten Maihälfte. Natürlich können andere Faktoren, wie z.B. Besonderheiten Ihres lokalen Immobilienmarktes, steuerliche Anreize und Fördermittel für Kaufinteressenten oder das aktuelle Zinsniveau diesen Zeitpunkt beeinflussen. 

Bester Monat um zu verkaufen April / Mai
Bester Tag um die Immobilie zu inserieren Samstag

Wer sich erstmals mit dem Thema “Hausverkauf” beschäftigt, wird schnell mit zahlreichen Fachbegriffen konfrontiert. So auch mit dem “Käufermarkt” und dem “Verkäufermarkt”. Doch was bedeutet das für den Hausverkauf?

Verkaufen auf einem Käufermarkt

Ein Käufermarkt besteht, wenn die Anzahl der verfügbaren Immobilien die Anzahl der potentiellen Käufer übersteigt, also dann wenn es mehr Angebot als Nachfrage gibt. Wenn der Immobilienbestand hoch ist, müssen Verkäufer damit rechnen, dass ihre Immobilie länger auf dem Markt bleibt, bevor es zum Verkauf kommt.

Oft müssen auf einem Käufermarkt auch Abstriche beim Verkaufspreis gemacht oder Käufer mit zusätzlichen Extras gelockt werden.

Verkaufen auf einem Verkäufermarkt

Bei einem Verkäufermarkt gibt es mehr potenzielle Käufer als verfügbare Immobilien. Ein Verkäufermarkt ist der ideale Marktzustand, um Ihr Haus zu verkaufen, da Sie erwarten können, dass das Haus schneller verkauft wird und sie einen guten Preis erzielen. Auf besonders umworbenen Märkten ist auch ein Bieterverfahren möglich, bei dem der Verkäufer auf das beste Angebot für seine Immobilie wartet.

2. Aktuellen Hauswert bestimmen

Wer ein Haus verkaufen möchte, muss den aktuellen Wert seiner Immobilie kennen – eine der schwierigsten Aufgaben beim Hausverkauf.

Verkäufer gehen häufig mit unrealistischen Preisvorstellungen an den Markt, während Käufer stets nach Mängeln suchen, um den Preis zu drücken. So entsteht eine Diskrepanz, welche eine realistische Wertermittlung vom Haus notwendig macht.

Wer den Wert des Hauses ermitteln möchte, hat unterschiedliche Verfahren zur Auswahl – das richtige zu wählen ist für die korrekte Wertermittlung sehr wichtig, da je nach Verfahren ein anderer Wert herauskommen kann.

Der Wert des Hauses wird in den meisten Fällen im Vergleichswertverfahren bestimmt. Durch das Heranziehen von tatsächlichen Verkaufspreisen ähnlicher Immobilie in gleicher Lage oder auf Basis von Quadratmeterpreisen wird der Marktwert ermittelt.

Zur Wertermittlung werden sowohl das Objekt als auch die Umgebung herangezogen. Dabei wird auch die Mikrolage des Hauses, also die Infrastruktur der Wohnumgebung, berücksichtigt.

Eine Online-Bewertung reicht oft schon aus, um einen ersten Anhaltspunkt für den aktuellen Wert des Hauses zu erlangen.

Ein Schnellcheck kann der Verkäufer mithilfe einer Online-Immobilienbewertung durchführen. Der aktuelle Wert der Immobilie am Markt kann dadurch schon annähernd ermittelt werden.

Eine genaue Schätzung vor Ort durch einen erfahrenen Makler ist die einzig sinnvolle Variante – denn wer den Markt nicht kennt, kann ihn auch nicht einschätzen!

Beim Hausverkauf ist zunächst der Hauswert zu berechnen. Die Wertermittlung wird in der Regel gratis und unverbindlich von lokalen Immobilienmaklern durchgeführt, sofern eine Verkaufsabsicht besteht.

Die Hausbewertung durch einen Experten zielt darauf ab, einen realistischen Verkehrswert des Hauses zu bestimmen.

Was ist mein Haus denn wirklich wert?

Eine Immobilie ist letztendlich immer so viel wert, wie der höchst bietende Käufer bereit ist zu zahlen.

Ein fachkundiger Makler ist in der Lage, den Sachwert bzw. Substanzwert der Immobilie in Zusammenhang mit der aktuellen Nachfrage am Markt zu bringen. Daraus ergibt sich der derzeitige Verkehrswert der Immobilie.

3. Wie lange dauert es, bis das Haus verkauft ist?

Wie schnell sich ein Haus verkaufen lässt, darüber entscheiden letztendlich die aktuelle Nachfrage- und Angebotssituation auf dem lokalen Immobilienmarkt sowie die Preisvorstellung des Verkäufers.

Die Lage der Immobilie spielt dabei eine entscheidende Rolle. Eigentümer sollten sich grob auf eine Dauer von drei bis sechs Monaten für den Hausverkauf einstellen. Erfahrungsgemäß gelingt es einem Makler durch seinen Kundenstamm und seine Erfahrung schneller ein Haus zu verkaufen als einem Eigentümer, der sich zum ersten Mal an das Projekt Hausverkauf wagt.

Es ist davon auszugehen, dass Liebhaberobjekte eine etwas längere Vermarktungsdauer haben als “normale” Häuser – hier lohnt es sich nach einem spezialisierten Immobilienmakler zu schauen, der einen entsprechenden Interessentenstamm aufgebaut hat.

4. Mit Makler oder privat verkaufen?

Was Sie vor einem Privatverkauf wissen sollten

Eine der wichtigsten Fragen beim Hausverkauf lautet: Verkauf mit Immobilienmakler oder ohne? Ein Makler nimmt schließlich eine Provision für seine Leistungen und diese wird entweder vom Käufer, von Verkäufer oder von beiden Parteien gezahlt.

Der Verkauf eines Hauses ist ein langer Prozess bei dem an viel gedacht werden muss und der viel Zeit und Fachkenntnis verlangt. Wenn Sie sich zutrauen, von der Einwertung über die Vermarktung bis hin zur organisatorischen Durchführung des Verkaufes, Ihr Haus eigenständig zu veräußern, dann spricht nichts gegen einen Privatverkauf.

Doch vielen Eigentümern fehlt die praktische Erfahrung, da der Immobilienverkauf ein vergleichsweise seltenes Ereignis ist. Von überhöhtem Angebotspreis über den fehlenden Käufercheck und geplatztem Notartermin kann vieles schief gehen.

Wichtig: Einen der größten Fehler bei einem privaten Hausverkauf kann man bei der Findung des richtigen Angebotspreises machen. Hier sollte man sich absolut sicher sein, den richtigen Preis gefunden zu haben.

5. Was macht ein Immobilienmakler?

Immobilienmakler haben keinen guten Ruf – was daran liegen könnte, dass zahlreiche ihrer Aufgaben “im Stillen” erledigt werden und ihr Erfolg auch an ihre Erfahrung und ihr kaufmännisches Geschick geknüpft ist. Um einen Überblick zu verschaffen, sind hier einige der Aufgaben eines Immobilienmaklers aufgelistet:

  • Bewertung des Hauses nach aktuellem Marktgeschehen und Art des Objektes
  • Entwicklung einer Verkaufsstrategie
  • Beschaffung eines Energieausweises
  • Erstellen eines Exposés
  • Erstellen der Online-Inserate
  • Beantwortung von Anfragen per E-Mail und Telefon
  • Bonitätscheck von Kaufinteressenten
  • Durchführen von Besichtigungen
  • Führen der Verkaufsverhandlungen
  • Beschaffung von finanzierungsrelevanten Unterlagen für den Interessenten
  • Organisation und Durchführung des Notartermins

Info: Immobilienmakler erzielen bei Hausverkäufen meist höhere Verkaufspreise als Privatverkäufer. Ihre Erfahrung auf dem Immobilienmarkt bezüglich der Angebotspreise, ihr Geschick im Umgang mit Kaufinteressenten und ihre Verhandlungssicherheit tragen positiv zum erfolgreichen Verkauf bei!

6. Wie finde ich den richtigen Makler?

Da der Beruf des Immobilienmaklers vielen aufgrund des “leicht verdienten Geldes” attraktiv erscheint, tummeln sich zahlreiche schwarze Schafe auf dem Markt. Den richtigen bzw. einen erfolgreichen und guten Makler findet man im besten Fall durch eine persönliche Empfehlung. Sie können aber auch an den folgenden Checkpunkten orientieren, um die Auswahl leichter zu gestalten.

Folgende Punkte können darauf hinweisen, dass es sich um einen professionellen Immobilienmakler handelt:

  • Der Immobilienmakler hat in Ihrer Region bereits erfolgreich vergleichbare Objekte verkauft und dabei gute Preise erzielt
  • Der Makler erstellt aussagekräftige Exposés und mit ansprechenden Bilder der Immobilien
  • Der Makler kann auf Fachfragen, zum Beispiel bzgl. der erforderlichen Verkaufsunterlagen oder gesetzlicher Vorgaben prompt und korrekt antworten
  • Der Immobilienmakler hat eine professionelle Internetpräsenz
  • Der Makler spart nicht am Werbebudget und inseriert das Haus auf den wichtigsten Portalen um möglichst viele Käufer zu erreichen
  • Der Makler überzeugt durch langjährige Erfahrung und fundierte Marktkenntnisse

Vorteile einer Maklerempfehlung

Wenn Sie sich einen Makler von KOMPASS empfehlen lassen, können Sie sicher sein, dass wir zu diesem aus persönlicher Überzeugung raten. Als Immobilienunternehmen mit einem professionellen Blick auf die Tätigkeit des Maklers können wir dessen Erfolg bewerten. Außerdem ist die Maklerempfehlung selbstverständlich kostenfrei und unverbindlich für Sie – Sie gehen kein Risiko ein und können den Makler, zum Beispiel bei einer kostenlosen Immobilienbewertung unverbindlich kennenlernen. Nur wenn Sie sagen: Dieser Makler passt zu mir, meinem Haus und meinen Vorstellungen beauftragen Sie ihn mit dem Hausverkauf.

7. Kosten beim Hausverkauf

Der Hausverkauf bringt oft einen satten Gewinn in die Haushaltskasse – ist aber auch mit einigen Kosten verbunden. Die folgende Übersicht klärt über die Kosten auf, die auf einen Verkäufer zukommen.

Immobilienbewertung
Eine Immobilienbewertung durch einen Immobiliengutachter oder Sachverständigen kann ab einigen Hundert bis zu mehreren Tausend Euro kosten.

Info: Die Hausbewertung ist bei einem von KOMPASS empfohlenen Immobilienmakler kostenfrei.

Energieausweis
Bei einem Hausverkauf ist das Vorlegen eines Gebäude-Energieausweises rechtlich verpflichtend und kann, wenn der Energieausweis nicht angefertigt wird oder auf verlangen nicht vorgelegt wird, mit bis zu 15.000 € Bußgeld geahndet werden. Die Erstellung eines Energieausweises (in der Variante Bedarfsausweis) kostet beim Schornsteinfeger 300 – 500 €.

Arbeiten am Haus
Bevor man ein Haus potenziellen Käufern zeigt, sollte man es zu einem guten Kosten-Nutzen-Verhältnis renovieren.

Vorab: Finanziell wenig sinnvoll sind Renovierungsmaßnahmen, die in jedem Fall den Geschmack eines Interessenten treffen müssen und viel Geld kosten. Niemals sollten Badezimmer oder Küche erneuert werden.

Hier einige Punkte in der Übersicht, die eventuell sinnvoll sind.

  • Entrümpelung der Immobilie (besonders wenn man ein geerbtes Haus verkaufen möchte, Kosten individuell)
  • Gartenarbeiten (können in Eigenleistung oder vom Profi erledigt werden)
  • ggf. Streichen der Wände (Maler-oder in Eigenleistung)
  • gründliche Reinigung des Hauses (Reinigungsfirma oder in Eigenleistung)

In unserem Ratgeber zum Thema Renovierungen finden Sie weitere Ratschläge, was sich wirklich lohnt:

Kosten für die Vermarktung
Um einen Hausverkauf erfolgreich durchzuführen, sind einige Maßnahmen zur Vermarktung auf professionellem Niveau erforderlich:

  • Erstellung professioneller Fotos(am besten von einem Fotografen mit optimaler Ausstattung, Kosten ab ca. 500 € )
  • Erstellung eines professionellen 360°-Rundgangs (ab ca. 500 €, je nach Größe des Objektes)
  • Texten eines ansprechenden, umfangreichen Exposés
  • Veröffentlichung des Angebotes auf Immobilienportalen (bei 6 Monaten Inseratslaufzeit ca. 500 € pro Inserat / Portal)

Info: Alle Vermarktungskosten übernimmt bei Beauftragung der Immobilienmakler!

Vorfälligkeitsentschädigung
Gerade wenn Häuser kurzfristig aufgrund von beruflichen Veränderungen oder einer Scheidung verkauft werden (müssen) kann es dazu kommen, dass die Mindestlaufzeit des Immobiliendarlehens noch nicht abgelaufen ist (meist sind dies 10 Jahre). Dann fällt bei der finanzierenden Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Die Höhe muss von der Bank genau berechnet werden. Fazit: Der Hausverkauf kann einen privaten Verkäufer mehrere Tausend Euro kosten. Gerade wenn der Immobilienmakler, wie in vielen Bundesländern, die Maklerprovision nur dem Käufer in Rechnung stellt, lohnt sich die Beauftragung sehr!

8. Muss ich Spekulationssteuer bezahlen?

Wichtig als Vorab-Information: Wenn Sie Ihr Haus niemals vermietet haben, fällt auch keine Spekulationssteuer an. Bei einer ausschließlichen Eigennutzung ohne spekulative Absicht ist es auch nicht erforderlich, wie es fälschlicherweise im Volksmund heißt, dass man “mindestens drei Jahre” in dem Haus gelebt haben muss. Somit sind die meisten Hausverkäufer von der Spekulationssteuer befreit.

Hat man das Haus vermietet und besitzt es unter 10 Jahre oder hat nach der Vermietung bis zum Verkaufspunkt nicht die “letzten 2 Silvester” darin gelebt (steuerliche Regelung zur Eigennutzung, die beiden vergangenen Jahre und das Verkaufsjahr), so muss man beim Verkauf Spekulationssteuer zahlen. Die Steuer fällt auf den beim Hausverkauf erzielten Gewinn an (nicht auf den Verkaufspreis) und wird individuell mit der Einkommenssteuererklärung bemessen.

9. Muss ich Maklerprovision bezahlen, wenn ich mit einem Makler verkaufe?

Die Maklerprovision wird entweder zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt oder sie wird komplett vom Käufer gezahlt. Es gibt hierzu kein Gesetz sondern nur “übliche Vorgehensweisen je nach Bundesland und Region”, die aber in keinem Fall bindend durchgeführt werden. Viel mehr kommt es darauf an, ob es sich um ein begehrtes Objekt handelt, für das ein Käufer bereit ist, die volle Provision zu zahlen oder ob es eher ein schwer verkäufliches Haus ist, bei dem der Verkäufer die Maklerleistungen übernimmt.

Info: KOMPASS empfiehlt Ihnen unverbindlich einen Makler für den Hausverkauf und informiert darüber, welche Provision dieser auf welcher Seite berechnet.

10. Was mache ich wann? Ablauf beim Hausverkauf

Wie bei jedem Großprojekt, und anders kann man den Hausverkauf nicht bezeichnen, ist es erforderlich viele einzelne Arbeitsschritte zu bedenken und diese in richtiger Reihenfolge durchzuführen. Hier ein Überblick:

  • Bewertung des Hauses und festlegen des Angebotspreises und des Verhandlungsspielraums/minimalen Verkaufspreises
  • Vorbereitung des Hauses (Entrümpelung, Renovierung)
  • Zusammentragen der erforderlichen Verkaufsunterlagen
    • Grundbuchauszug
    • Energieausweis
    • Flurkarte/Lageplan
    • Grundriss
    • Wohnflächenberechnung
    • Police der Wohngebäudeversicherung
    • Bauunterlagen/Pläne
    • Unterlagen zu den letzten wichtigen Modernisierungsmaßnahmen             (Heizung, Fenster, Dach…)
  • Erstellen des Bild- und Videomaterials für das Exposé
  • Erstellen/Texten des Exposés
  • Onlineschaltung der Verkaufsanzeige
  • Beantworten von Anfragen
  • Durchführen von Besichtigungen
  • Verhandlungen über den Verkaufspreis
  • Finden eines zuverlässigen Käufers
  • Aushändigen aller erforderlichen Verkaufsunterlagen an den Käufer zur Finanzierung des Objektes
  • Check der Finanzierungszusage des Käufers ob diese verbindlich und sicher ist
  • Auswahl eines Notars (der Käufer hat die Notarwahl) und Veranlassung der
  • Erstellung eines Kaufvertragentwurfes
  • Festlegen eines Übergabetermins
  • Vereinbarung des Notartermins
  • Erstellen eines Übergabeprotokolls

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