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Wohnungsübergabe bei Verkauf – Richtige Planung, richtige Durchführung

Immobilienverkauf/22. August 2019
Autor Konstantin Fadin
Wohnungsübergabe – Richtige Planung, richtige Durchführung

Bevor Sie Ihre Wohnung verkaufen, bietet es sich an, den aktuellen Mieter über den Verkaufswunsch zu informieren. In vielen Fällen möchte der Mieter auch mit neuem Eigentümer in der Wohnung bleiben.

Andere Fälle zeigen, dass Mieter auch gewillt sein können, die Wohnung vor dem Verkauf zu verlassen, um einer möglichen Mieterhöhung durch den neuen Vermieter zu entgehen.

Das kann Ihnen als Verkäufer nur recht sein: Wohnungen, die frei geliefert werden, also keinen Mieter haben, sind oftmals um Weiten mehr wert.

Sollte sich also abzeichnen, dass Ihr Mieter den Mietvertrag aufgeben möchte, einigen Sie sich auf ein Mietende. Das Mietende sollte möglichst nah am Verkaufstermin liegen. So können Sie bis zum Verkauf noch möglichst viel Miete einstreichen.

Eine detaillierte Planung der Wohnungsübergabe hilft

Um bei Mietende keine bösen Überraschungen zu erleben, sollten Sie sich frühzeitig mit der Übergabe der Wohnung auseinandersetzen. Viele Vermieter gehen davon aus, dass der Mieter die Wohnung in einem einwandfreien Zustand zurückgibt. Leider ist das oft nicht der Fall. Selbst bei achtsamer Nutzung der Wohnung, können Schäden entstehen, die eine Renovierung erforderlich machen.

Nicht immer kommen Mieter dann ihren vertraglichen Pflichten zu Schönheitsreparaturen nach. Daher ist die Wohnungsübergabe der letzte Moment, um Schadenersatzansprüche festzustellen, zu sichern und schlussendlich gegen den ehemaligen Mieter durchzusetzen.

Was bei der Planung und Durchführung der Wohnungsübergabe zu beachten ist, lesen Sie in den folgenden fünf Tipps:

  1. Einen Zeitpunkt für die Übergabe finden
  2. Aktuelle Bestimmungen im Mietrecht beachten
  3. Aussagekräftiges und rechtssicheres Wohnungsübergabeprotokoll
  4. Zeugen schaffen zusätzliche Rechtssicherheit
  5. Fristgemäße Rückzahlung der Mietkaution

1. Einen Zeitpunkt für die Übergabe finden

Als Vermieter ist die Wohnungsübergabe ein absoluter Pflichttermin. Im besten Fall erfolgt die Wohnungsübergabe zeitnah vor dem Auszug. Es ist empfehlenswert, bereits einige Zeit vor dem Auszug – etwa eine oder zwei Wochen vorher – eine Vorabnahme durchzuführen. So erhalten Sie einen ersten Überblick des Zustands der Räume, technischen Anlagen und möglichen Schäden. Sie können außerdem den Mieter frühzeitig auf fällige Schönheitsreparaturen hinweisen. Diese hat er bis zum Auszug zu erledigen.

Sollten Sie als Vermieter den Termin der Wohnungsübergabe versäumen, kann dies rechtliche und möglicherweise auch finanzielle Konsequenzen haben. Als Vermieter dürfen Sie dann zum Beispiel die Mietkaution nicht zurückhalten, obwohl Sie noch nicht wissen, ob Mängel an der Wohnung bestehen. So wird es schwierig im Nachhinein Schadenersatz beim ehemaligen Mieter einzufordern.

2. Aktuelle Bestimmungen im Mietrecht beachten 

Als Ihr Mieter vor einiger Zeit oder sogar Jahren in Ihre Wohnung zog, galten möglicherweise andere rechtliche Regularien als jetzt beim Auszug. Deshalb sollten Sie vor einer Wohnungsübergabe die aktuellen Bestimmungen studieren. So können Sie unwirksame Forderungen vermeiden. Im Zweifelsfall konsultieren Sie einen Fachanwalt für Mietrecht.

Besonders das Thema der Schönheitsreparaturen hat in letzter Zeit einige neue Regelungen bekommen. Viele der entsprechenden Klauseln in älteren Mietverträgen sind demnach ungültig. Zum Beispiel müssen Sie gewöhnliche Gebrauchsspuren auf den Böden und leicht abgenutztes Interieur in der Küche und dem Bad akzeptieren.

3. Aussagekräftiges und rechtssicheres Wohnungsübergabeprotokoll

Es gibt keine rechtliche Vorschrift für ein Wohnungsübergabeprotokoll. Für Sie als Vermieter ist es allerdings ratsam, bei Einzug und Auszug ein möglichst detailliertes Übergabeprotokoll zu erstellen. Aus diesem sollten zum Beispiel aktuelle Zählerstände, die Kratzer im Parkett und der Küchenarbeitsplatte und die Anzahl der ausgehändigten und zurückerhaltenen Schlüssel hervorgehen.

Ein solch detailliertes Wohnungsübergabeprotokoll gibt beiden Parteien, Ihrem ehemaligen Mieter und Ihnen als Vermieter, Rechtssicherheit. Fertigen Sie das Wohnungsübergabeprotokoll in einem Original mit Ihrer Unterschrift aus. Lassen Sie es nach Abschluss der Wohnungsübergabe von Ihrem ehemaligen Miter unterzeichnen und händigen Sie ihm eine Kopie aus.

Besonders Augenmerk sollten Sie außerdem auf den Zustand der Fenster, Böden und Türen legen. Falls eine Einbauküche Teil des Mietvertrages war, sollten Sie die technischen Geräte auf ihre Funktion testen.

Sollten Ihnen Mängel auffallen, ist es sehr ratsam Fotos von diesen zu machen und sie als Anlage zum Wohnungsübergabeprotokoll zu geben.

Das Wohnungsübergabeprotokoll stellt eine Urkunde dar, die auch bei einem Rechtsstreit Beweiskraft hat. Allerdings gibt es keinerlei Vorschriften zur Form des Dokumentes. Wir empfehlen Ihnen, eine Vorlage aus dem Internet zu nutzen.

4. Zeugen schaffen zusätzliche Rechtssicherheit

Wenn Sie sich mit Ihrem ehemaligen Mieter nicht einig über den Inhalt des Wohnungsübergabeprotokolls sind, kann sich dieser weigern, Ihr Protokoll zu unterzeichnen. Sollte es dann zu einem Rechtsstreit kommen, müssen Sie die Beweisführung antreten. Um diesem Fall vorzubeugen, kann es sinnvoll sein, dass Sie einen Zeugen zur Wohnungsübergabe hinzuziehen. Der Zeuge kann auch eine Ihnen zugeneigte Person – zum Beispiel Familienmitglieder – sein. Vor Gericht gelten Familienmitglieder als neutrale Personen. Auch diese müssen vor Gericht die Wahrheit sagen.

Mittels Fotos können Sie außerdem zusätzliche Sicherheit schaffen und Missverständnissen vorbeugen.

5. Fristgemäße Rückzahlung der Mietkaution

Wenn Sie im Wohnungsübergabeprotokoll protokolliert haben, dass die Wohnung ordnungsgemäß und ohne Mängel zurückgegeben wurde, gibt es keinen Grund mehr, die Kaution einzubehalten.

Dies dürfen Sie nur dann tun, wenn Sie Mängel festgestellt haben. Dann dürfen Sie nach der Wohnungsübergabe einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten. So können Sie mögliche Schäden genau prüfen lassen und die Beseitigung bezahlen.

Die aktuelle, gängige Rechtsprechung sieht eine Prüfungsfrist von sechs Monaten vor. Sofern keine weiteren Forderungen gegen Ihren ehemaligen Mieter bestehen, sind die verpflichtet, die verbliebene Kaution zurückzuzahlen.

Wie Sie sehen, kann eine gut geplante Wohnungsübergabe, aus der ein aussagekräftiges Wohnungsübergabeprotokoll hervorgeht, Rechtssicherheit geben und Ihr Kostenrisiko minimieren.

Wenn Sie weitere Informationen zum Ablauf beim Immobilienverkauf benötigen, lesen Sie auch unseren folgenden Ratgeber:

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