Immobilienverkauf

Mehrfamilienhaus verkaufen
Mehrfamilienhaus verkaufen
Erfolgreich ein Mehrfamilienhaus verkaufen Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist nach dem deutlichen Anstieg der Immobilienpreise in den letzten Jahren derzeit häufig lohnenswert. Um einen angemessenen Verkaufserlös für ein Mehrfamilienhaus zu erzielen und zugleich Haftungsrisiken zu vermeiden, benötigen Verkäufer allerdings einen guten Marktüberblick, fundierte Fachkenntnisse und verkäuferisches Geschick. Wer ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchte, der schaltet deshalb zumeist einen erfahrenen Immobilienmakler ein. Wir informieren Sie über die wichtigsten Besonderheiten, die beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses zu beachten sind. Das Wichtigste im Überblick • Nach dem langjährigen Anstieg der Immobilienpreise denken viele Eigentümer über den Verkauf ihres Mehrfamilienhauses nach.• Der erfolgreiche Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist anspruchsvoll und erfordert ein hohes Maß an Erfahrung auf dem Immobilienmarkt.• Der Marktwert eines Mehrfamilienhauses wird üblicherweise nach dem Ertragswertverfahren ermittelt.• Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses kann entweder als Ganzes oder nach entsprechender Aufteilung durch Veräußerung der einzelnen Eigentumswohnungen erfolgen.• Als Interessenten für einen Kauf eines Mehrfamilienhauses kommen vor allem vermögende Privatinvestoren und Immobilienunternehmen in Betracht. Der Verkäufer eines Mehrfamilienhauses sollte sich deshalb auf die zu erwartenden Fragen dieser Zielgruppe sorgfältig vorbereiten. Inhaltsverzeichnis • Welche Immobilien zählen zu den Mehrfamilienhäusern?• Besonderheiten beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern – hohe Komplexität des Verkaufs – Verkauf von einzelnen Eigentumswohnungen oder als Ganzes? – Vorkaufsrecht für Mieter einer Eigentumswohnung• Verkaufsstrategie: Wer kommt als Käufer eine Mehrfamilienhauses in Betracht?– Privatinvestoren und Immobilienunternehmen– Was für den Erwerber eines Mehrfamilienhauses von Interesse ist• Ermittlung des Marktwertes von Mehrfamilienhäusern Welche Immobilien zählen zu den Mehrfamilienhäusern? Zu den Mehrfamilienhäusern (MFH) gehören Immobilien unterschiedlicher Größe und Nutzung wie • Zweifamilienhäuser, • Mehrfamilienhäuser, die im Eigentum eines einzelnen Eigentümers oder einer Eigentümergemeinschaft stehen, • Stadtvillen (freistehende Mehrfamilienhäuser in einer städtischen Umgebung) sowie • gemischt zu Wohnzwecken und gewerblich genutzte Immobilien (Beispiel: Wohngebäude mit Ladenlokal im Erdgeschoss). Nicht zu den MFH zählen Einfamilienhäuser, die über eine Einliegerwohnung verfügen. Zinshaus verkaufen – Besonderheiten beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern Bei einem Verkauf von Mehrfamilienhäusern sind gegenüber dem Verkauf von Einfamilienhäusern oder Wohnungen einige Besonderheiten zu beachten. Hohe Komplexität des Verkaufs eines Mehrfamilienhauses Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist komplexer als die Veräußerung einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses. Zu berücksichtigen sind • die größere Anzahl von Mietern, die jeweils über individuelle Rechte gegenüber dem Vermieter verfügen, • der besondere Interessentenkreis, der für den Erwerb eines Mehrfamilienhauses in Betracht kommt, • das durchschnittlich höhere Finanzierungsvolumen, das den Käuferkreis einschränkt, • die anspruchsvolle Ermittlung des Marktwertes eines Mehrfamilienhauses. Verkauf von einzelnen Eigentumswohnungen oder der Immobilie als Ganzes? Der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses muss zudem über die wichtige Frage entscheiden, ob er die Immobilie als Ganzes oder die einzelnen Wohneinheiten als Eigentumswohnungen verkaufen möchte. Es kann sinnvoll sein, ein Mehrfamilienhaus zunächst in Eigentumswohnungen aufzuteilen und dann einen Verkauf der einzelnen Wohnungen vorzunehmen. • Zwar ist der der Einzelverkauf der Wohnungen eines Mehrfamilienhauses aufwändiger als ein Verkauf des MFH als Ganzes. • Zudem entstehen durch die Aufteilung zusätzliche Kosten für Notar und Grundbuchamt (erforderliche Abgeschlossenheitsbescheinigungen, Teilungserklärungen und Grundbucheinträge). • Eigentümer teilen ihr Mehrfamilienhaus dennoch oft in Eigentumswohnungen auf, wenn sie annehmen, dass sich mit dem Einzelverkauf der Wohnungen ein deutlich höherer Verkaufserlös erzielen lässt als bei Veräußerung des Mehrfamilienhauses als Ganzes. Die einzelnen Wohnungen eines Mehrfamilienhauses haben meistens unterschiedliche Marktwerte – je nach Wohnfläche, Besonderheiten des Grundrisses oder sonstigen Ausstattungsmerkmalen und nicht zuletzt auch im Hinblick auf das Stockwerk des Mehrfamilienhauses, in dem sie sich befinden. Rechtliche Voraussetzung für eine Aufteilung in Eigentumswohnung ist die Ausstellung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen. • Mit einer Abgeschlossenheitsbescheinigung testiert die Bauaufsichtsbehörde, dass eine Eigentumswohnung baulich in sich abgeschlossen sind (wie von § 3 Absatz 2 Wohnungseigentumsgesetz, WEG gefordert). Abgeschlossenheit einer Wohnung bedeutet vor allem, dass sie über einen eigenen abschließbaren Eingang sowie über Wände und Decken verfügt. • Zur Abgeschlossenheitsbescheinigung gehört als Anlage eine Bauzeichnung, aus der sich die Aufteilung des Gebäudes in Eigentumswohnungen ergibt (Aufteilungsplan, § 7 Absatz 4 WEG). Beachten Sie das Vorkaufsrecht für Mieter einer Eigentumswohnung!Der Mieter einer Eigentumswohnung hat ein Vorkaufsrecht (§ 577 Absatz 1 BGB). Schließt der Verkäufer eines Mehrfamilienhauses einen Kaufvertrag mit einem Dritten ab, so ist der Mieter daher berechtigt, zu den vereinbarten Konditionen als Käufer in den abgeschlossenen Vertrag einzutreten. Hingegen verfügen Mieter nicht über ein Vorkaufsrecht, wenn das Mehrfamilienhaus als Ganzes verkauft wird. TippEigentümer, die ein Zinshaus verkaufen möchten, sollten sich von einem fachkundigen Immobilienmakler sorgfältig beraten lassen, ob eine Aufteilung in Eigentumswohnungen im konkreten Fall sinnvoll ist. Verkaufsstrategie: Wer kommt als Käufer eine Mehrfamilienhauses in Betracht? Privatinvestoren und Immobilienunternehmen Aufgrund des gewöhnlich höheren Preises von Mehrfamilienhäusern kommt in der Regel nur ein begrenzter Interessentenkreis in Betracht. Als Käufer treten vor allem vermögende Privatinvestoren oder Immobiliengesellschaften auf, die über umfangreiche Erfahrung am Immobilienmarkt verfügen. Was für den Erwerber eines Mehrfamilienhauses von Interesse ist Für den Käufer eines Mehrfamilienhauses ist insbesondere die zu erwartende Rendite von Bedeutung. Das bedeutet, dass ein Investor insbesondere auf folgende Gesichtspunkte achten wird, auf die sich der Verkäufer daher sorgfältig vorbereiten sollte:• baulicher Zustand des Gebäudes,• in der Vergangenheit getätigte Renovierungs- und Sanierungsarbeiten,• die aktuellen Mietverträge (insbesondere wegen der Höhe der vereinbarten Mieten, der für die einzelnen Mieter geltenden Kündigungsfristen und möglicherweise bereits erfolgter Kündigungen von Mietverträgen), • eventuelle Mietrückstände und Mietkürzungen sowie deren Hintergründe,• laufende rechtliche Auseinandersetzungen, die die Immobilie betreffen. TippSchon wegen der zu erwartenden Expertise potenzieller Käufer ist es für den Verkäufer eines Mehrfamilienhauses sinnvoll, sich von einem fachkundigen Immobilienmakler beraten und beim Verkauf begleiten zu lassen. Der Marktwert – wie ein Mehrfamilienhaus bewerten? Üblicherweise wird der Wert von Mehrfamilienhäusern (wie auch von gemischt genutzten Wohn- und Gewerbeimmobilien) nach dem Ertragswertverfahren ermittelt. Der Ertragswert (Verkehrswert) eines MFH ist die Summe aus Grundstückswert (Bodenwert) und Gebäudeertragswert.• Für die Ermittlung des Grundstückswertes werden die Bodenrichtwerte herangezogen, die vom Gutachterausschuss der jeweiligen Gemeinde beziehungsweise des Landkreises festgelegt werden. Die Bodenrichtwerte spiegeln die innerhalb eines eingegrenzten Gebietes (Bodenrichtwertzone) in der Vergangenheit durchschnittlich erzielten Preise je Quadratmeter für bestimmte Grundstücks-Nutzungsarten. Der Grundstückswert ergibt sich durch Multiplikation des Bodenrichtwerts mit der Quadratmeter-Anzahl des Grundstücks. • Dem Gebäudeertragswert liegen die Jahresmieten zugrunde, von denen die Bewirtschaftungskosten sowie eine Verzinsung auf den Bodenwert abzuziehen sind. Der sich daraus ergebende Jahresreinertrag wird mit einem bestimmten Faktor („Vervielfältiger“) multipliziert, um den Ertragswert der Immobilie festzustellen. Die Höhe des anzusetzenden Vervielfältigers hängt unter anderem von folgenden Faktoren ab: • die Lage der Immobilie, • Angebot und Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern im Umkreis der zu veräußernden Immobilie, • bestehende Mietbindungen, • baulicher Zustand des Mehrfamilienhauses, • die Restnutzungsdauer des Gebäudes, mit der bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung gerechnet werden kann. Während traditionell ein Vervielfältiger von 15 gewöhnlich als Obergrenze für die Bestimmung des Gebäudeertragswertes angesehen wurde, werden Mehrfamilienhäuser nach den Preisanstiegen für Immobilien der letzten Jahre teilweise zu Ertragswerten veräußert, denen ein Vervielfältiger von 25 oder sogar 30 zugrunde liegt. Nutzen Sie unser Bewertungstool zur Ermittlung des Marktwertes Ihres Mehrfamilienhauses! Lassen Sie sich von einem Immobilienmakler zu den in Ihrem lokalen Immobilienmarkt angemessenen Marktpreisen für Mehrfamilienhäuser beraten!
Die Top 10 der Immobilienportale
Die Top 10 der Immobilienportale
Es gibt unzählige Immobilienportale. Manche unter Ihnen sind seit über 20 Jahren im Internet zu finden und mittlerweile an der Börse notiert. Welche Immobilienportale Ihnen durch Ihre Sichtbarkeit beim Verkauf Ihrer Immobilie helfen, lesen Sie in diesem Ranking-Ratgeber. Inhaltsverzeichnis Das Wichtigste in KürzeDas Ranking der Top Immobilienportale in der ÜbersichtUnd wie geht’s nun weiter? Das Wichtigste in Kürze Es gibt mittlerweile unzählige Immobilienportale, die sich in Kostenpunkt eines Inserats und erreichter Sichtbarkeit stark unterscheidenDrei große Anbieter dominieren den Online-MarktKleine Anbieter versprechen neue, spannende Ansätze Das Ranking der Top Immobilienportale in der Übersicht PlatzAnbieterAdresseSichtbarkeit1.ImmobilienScout24immobilienscout24.de166,162.Immoweltimmowelt.de118,093.Immonetimmonet.de56,694.Kalaydokalaydo.de32,825.Leipziger Volkszeitungimmobilien.lvz.de13,056.Nestorianestoria.de8,907.Ohne-Maklerohne-makler.net3,338.Wohnung-jetztwohnung-jetzt.de1,879.Bellevuebellevue.de1,6110.Immo4Transimmo4trans.de0,92 Hinweis: Das Ranking basiert auf dem SISTRIX Sichtbarkeitsindex für Smartphones (Stand 12.09.2019). ImmobilienScout24 ImmobilienScout24 oder auch ImmoScout gewinnt das Ranking durch eine unerreichte Sichtbarkeit. Der Pionier ist seit 1999 am Netz und gehört zur börsennotierten Scout-Gruppe. Einzig durch die vergleichsweise hohen Inseratskosten könnten Sie davon abhalten, Ihre Immobilie hier anzubieten. Immowelt Unser zweiter Sieger ist Immowelt. Durch besonders smarte Funktionen für die Nutzer und geringere Preise sollten Sie sich auf jeden Fall auch Immowelt für Ihr Inserat ansehen. Immonet Seit 2017 ist Immonet Teil von Immowelt. Gemeinsam stark ist wohl die Devise. Immonet ist auf jeden Fall eine gute Option für Ihr Inserat. Kalaydo Kalaydo ist ein Kleinanzeigenportal, welches besonders auf Jobs, Immobilien, Autos fokussiert. Durch die nicht spezialisierte Ausrichtung sollten Sie ein Inserat nur der Vollständigkeit halber hier schalten. Leipziger Volkszeitung Die LVZ hat mit Ihrem Immobilienangebot eine Plattform mit regionalem Fokus geschaffen. In Zusammenarbeit mit Immowelt wird dieser Service angeboten. Sofern Sie Ihr Inserat auf Immowelt einrichten, erscheint es automatisch auch hier. Nestoria Nestoria ist eine sogenannte Meta-Suchmaschine und durchsucht diverse Immobilienplattformen. Hier können Sie direkt nicht inserieren, sondern springen auf die Inseratsseite von ImmobilienScout24. Für Suchende ist Nestoria jedoch eine sehr gute Idee. Ohne-Makler Ohne-Makler bietet Ihnen den Service, direkt auf vielen verschiedenen Immobilienportalen zu inserieren, die Daten aber nur ein einziges Mal einzugeben. Smart! Inserate finden Sie dann auf den diversen Plattformen wieder, können Sie aber weiterhin auf der Plattform von Ohne-Makler ändern und anpassen. Wohnung-jetzt Wie der Name bereits verrät, ist Wohnung-jetzt ganz auf den Wohnungsmarkt fokussiert. Häuser werden hier in der Regel nicht gelistet. Einen wirklichen Mehrwert gegenüber sichtbarer Plattformen konnten wir aber allerdings feststellen. Bellevue “Die schönsten Immobilien weltweit” titelt es auf der Seite von Bellevue. Das können wir zwar nicht abschließend bestätigen, aber technisch ist die Seite gut und ansprechend gestaltet. Ein Versuch ist es wert. Immo4Trans Das Schlusslicht unserer Top 10: Immo4Trans. Die Seite weist eine geringe Sichtbarkeit auf und ist nicht sonderlich freundlich in der Benutzerführung. Und wie geht’s nun weiter? Damit Sie auch wissen, zu welchem Preis Sie inserieren wollen, nutzen Sie unsere kostenlose und unverbindliche Online-Immobilienbewertung. So erhalten Sie schon einmal einen ersten Eindruck, zu welchem Preis Sie Ihre Immobilie womöglich verkaufen können. Außerdem raten wir Ihnen zum KOMPASS Maklerfinder, um einen kompetenten Partner für Ihren Immobilienverkauf empfohlen zu bekommen. Dieser nimmt Ihnen die Wahl der Immobilienportale ab und trägt in der Regel sogar die Kosten für die Inserate. Worauf es bei der Auswahl eines Maklers ankommt, erklären wir in unserem Ratgeber Woran man einen guten Makler erkennt.
Fehler beim Immobilienverkauf: Das sollten Sie unbedingt vermeiden
Fehler beim Immobilienverkauf: Das sollten Sie unbedingt vermeiden
Heute scheint der Verkauf einer Immobilie einfacher denn je. Onlineportale bieten jedem eine öffentliche Plattform, um die eigene Immobilie zu vermarkten. Außerdem gibt es viele digitale Anbieter, die mit Ihrem Spezialwissen Funktionen anbieten, die früher durch Immobilienmakler abgedeckt wurden. inzwischen auch Funktionen, die früher Spezialgebiete der Immobilienmakler waren. Dennoch gibt es viele Fehler beim Immobilienverkauf, die Sie für einen erfolgreichen Ablauf vermeiden sollten. Auf die häufigsten Fehler beim Immobilienverkauf gehen wir in diesem Artikel ein. Die 5 häufigsten Fehler im Überblick Keine Geduld beim ImmobilienverkaufBewertung meiner Immobilie: Fehlendes Wissen über den erzielbaren PreisesDie emotionale Bindung an die eigene ImmobilieFehlendes Netzwerk zum erfolgreichen Verkauf meiner ImmobilieFalschen Makler auswählen Keine Geduld beim Immobilienverkauf Ein Immobilienverkauf ist zeitintensiv. Die Bewertung der eigenen Immobilie und die Beschaffung der notwendigen Dokumente nimmt genau wie die Erstellung eines ansprechenden Exposés viel Zeit in Anspruch. Außerdem ist die Bestimmung der Zielgruppe und der dazugehörigen Umsetzung der Marketingstrategie aufwandsträchtig. Über die Vorauswahl möglicher Käufer geht es weiter zur Organisation und Durchführung der Besichtigungen und die Prüfung der Bonität des Käufers. All diese Aufgaben kommen auf Sie zu, wenn Sie Ihre Immobilie privat verkaufen möchten. Der Aufwand dieser Aufgaben wird sehr oft unterschätzt. Folglich werden wichtige Aufgaben übersprungen, die für einen optimalen Verkauf notwendig sind. Die Konsequenz ist häufig ein Verkauf unter Marktwert oder eine sehr kostenintensive Rückabwicklung des Kaufvertrags. Bewertung meiner Immobilie: Fehlendes Wissen über den erzielbaren Preises Für die Findung eines angemessenen Verkaufspreise sind diverse Faktoren, Unterlagen und Daten der Immobilie notwendig. Welche Dokumente brauche ich? Welche Daten sind für eine Preisfindung in Betracht zu ziehen? Welche Faktoren wirken sich auf den Verkaufspreis aus? Häufig wird nicht nur der Zeitaufwand unterschätzt, sondern es fehlt auch das notwendige Expertenwissen. Ein lokaler Makler bringt dieses Wissen mit. Mangelndes Know-how sorgt dafür, dass Sie keinen angemessenen Preis für Ihre Immobilie ermitteln können. Ihre Immobilie wird so durch Sie nicht vermarktbar bepreist und Sie warten lange auf potentielle Käufer. Die emotionale Bindung an die eigene Immobilie Das eigene Elternhaus, die erste gemeinsame Wohnung oder das Haus, in dem Sie viele persönliche Erinnerungen gemacht haben. Für viele Menschen ist ihre Immobilie mehr als nur ein Gebäude – es ist ein Rückzugsort, ihr Zuhause, an dem vor allem Emotionen hängen. Wenn es dann darum geht, das eigene Zuhause zu verkaufen, scheitern viele Privatverkäufer an dieser Emotionalität. Hieraus resultieren dann häufig unrealistische Preisvorstellungen und mangelnde Sachlichkeit. Fehlendes Netzwerk zum erfolgreichen Verkauf meiner Immobilie Ganz gleich bei welcher Aufgabe im Verlauf eines Verkaufsprozesses, Privatverkäufer haben meist keine guten Kontakte in die Branche. Genau wie das fehlende Expertenwissen können fehlende Kontakte dazu führen, dass Sie Ihre Immobilie unter Marktwert verkaufen. Schon bei der Bewertung Ihrer Immobilie ist es unverzichtbar, die richtigen Ansprechpartner zu kennen oder ausfindig zu machen. Falls Sie an einen unseriösen Anbieter geraten, laufen Sie Gefahr, Ihre Interessen nicht optimal vertreten zu wissen. Im Immobilienmarkt sind viele schwarze Schafe unterwegs und mittlerweile ist es sehr einfach geworden, Unterlagen zu manipulieren. Falschen Makler auswählen Die Bewertungen der vielen Onlineportale basieren oftmals nicht auf genügend Datenpunkten, um aussagekräftige Preisschätzungen zu tätigen. Das Ziel dieser Portale ist es, Sie durch eine hohe Bewertung zu einem Verkauf zu drängen und diesen Anbietern einen Alleinauftrag zuzugestehen. Bei KOMPASS nutzen wir eine Vielzahl von Datenquellen mit mehreren Millionen Datenpunkten, um den potentiellen Verkaufspreis möglichst genau vorab zu schätzen. Aus unserer Sicht führt zur genauen Bewertung Ihrer Immobilie allerdings kein Weg an einer Vor-Ort-Besichtigung durch einen lokalen Makler vorbei, der sich von der Bausubstanz und dem aktuellen Zustand Ihrer Immobilie ein Bild machen kann. Wenn Sie daher sichergehen möchten, dass ein verlässlicher Partner vor Ort Ihre Immobilie bewertet und Ihnen die Vielzahl der herausfordernden Aufgaben abnimmt, nutzen Sie gern den KOMPASS Maklerfinder. Hier empfehlen wir nur Makler, die sich durch Ihre Expertise und eine insgesamt erfolgreiche Vermarktung von Immobilien auszeichnen.
Wohnung verkaufen: Was sollte beachtet werden?
Wohnung verkaufen in 2019: Schritt für Schritt zum Wohnungsverkauf
Der erfolgreiche Verkauf einer Eigentumswohnung erfordert eine gründliche Planung und eine professionelle Umsetzung aller erforderlichen Teilschritte. Wir informieren Sie über die wichtigsten Fragen beim Verkauf einer Wohnung und zeigen auf, in welchen Schritten Sie beim Verkauf vorgehen sollten. Das Wichtigste im Überblick Die Preise für Eigentumswohnungen sind in den letzten Jahren stark gestiegen.Etliche Wohnungseigentümer planen deshalb den Verkauf ihrer Wohnung zu einem für sie geeigneten Zeitpunkt.Ein erfolgreicher Immobilienverkauf setzt insbesondere einen marktgerechten Angebotspreis, gute Marktkenntnisse, eine sorgfältig ausgearbeitete Verkaufsstrategie, eine überzeugende Präsentation der Wohnung sowie professionell geführte Verkaufsverhandlungen voraus.Da bei einem Wohnungsverkauf vieles zu beachten ist, sollten Wohnungseigentümer im Regelfall auf die Expertise eines mit den regionalen Marktverhältnissen vertrauten Immobilienmaklers zurückgreifen. Inhaltsverzeichnis Den richtigen Zeitpunkt zum Verkauf einer Wohnung findenMögliche Verkaufsmotive eines WohnungseigentümersDie Situation am Immobilienmarkt berücksichtigenZehnjährige Spekulationsfrist in die Überlegungen einfließen lassenGibt es einen “besten Verkaufszeitpunkt” innerhalb eines Kalenderjahres?Ausreichend Zeit für den Verkauf einplanenVermieten oder Verkaufen: Wichtige Vorüberlegung vor der VerkaufsentscheidungWas ist rentabler: Vermieten oder verkaufen?Falls Verkauf: Eigentumswohnung vermietet oder unvermietet verkaufen?Verkaufsstrategie entwickelnAuswahl der Käufer-ZielgruppeEinen realistischen Wohnungswert ermitteln: Grundlage für den AngebotspreisIst eine Renovierung vor dem Verkauf sinnvoll?Vollständige Unterlagen für den Verkauf zusammenstellenSuche nach Kaufinteressenten: Präsentation der EigentumswohnungExposé erstellenWohnungsbesichtigungenKaufvertrag abschließenPrivatverkauf oder Verkauf mit Makler? Den richtigen Zeitpunkt zum Verkauf einer Wohnung finden Der “richtige” Verkaufszeitpunkt hängt von unterschiedlichsten Faktoren ab. Mögliche Verkaufsmotive eines Wohnungseigentümers Verkaufsmotive des Eigentümers einer Wohnung ergeben sich häufig aus der persönlichen Lebenssituation. Ausschlaggebend für einen Verkaufsentschluss sind oft berufliche Veränderungen,Veränderungen des räumlichen Lebensmittelpunktes (Umzug oder Auswanderung),Veränderungen der familiären Situation (Heirat, Familiengründung, Auszug von Kindern oder Scheidung),Krankheit oder Alter,eine finanzielle Engpass-Situation (beispielsweise, wenn eine beim Erwerb einer Wohnung abgeschlossene Baufinanzierung nicht mehr bedient werden kann) oderVerkaufsmotive, die sich aus Besonderheiten der Lage einer Wohnung ergeben. Insbesondere bei einem Umzug oder bei einer Scheidung sind Immobilieneigentümer zumeist an einer schnellen Veräußerung ihrer Wohnung interessiert. Bei der Vergrößerung einer Familie oder beim Auszug von Kindern verändert sich der Wohnbedarf, so dass zumindest auf mittlere Sicht ein Verkauf der bisherigen Wohnung in Betracht kommt. Auch die Lage einer Wohnung kann die Entscheidung über den Verkaufszeitpunkt beeinflussen. So wird ein Eigentümer den Verkaufszeitpunkt eher hinausschieben, wenn günstige Prognosen zur weiteren Entwicklung eines Wohngebietes vorliegen. Bei schlechten oder sich verschlechternden Rahmenbedingungen wird der Eigentümer hingegen einen beschleunigten Verkauf anstreben. Wichtig für Wohnungsverkäufer:Steht nur wenig Zeit für den Verkauf zur Verfügung, so besteht aufgrund des dann möglicherweise entstehenden Verkaufsdruck die Gefahr, dass sich die Verhandlungsposition des Eigentümers verschlechtert und deshalb nur ein geringerer Verkaufserlös für die Wohnung erzielt werden kann. Die Situation am Immobilienmarkt berücksichtigen Die regionale und lokale Marktsituation hat großen Einfluss sowohl auf die Verkaufsentscheidung als auch auf den Verkaufszeitpunkt: Eine gute Konjunkturlage und niedrige Zinsen gehen zumeist Hand in Hand mit einer hohen Nachfrage nach Wohnungsimmobilien. Aufgrund einer bei guten Wirtschaftsaussichten höheren Investitionsbereitschaft sind oft sehr gute Verkaufspreise auch für Eigentumswohnungen zu erzielen.Steigt das allgemeine Zinsniveau hingegen, so werden für Kapitalanleger andere Anlageformen zunehmend interessant. Außerdem reduzieren höhere Zinsen für Baufinanzierungskredite das Kaufinteresse von Interessenten, die einen Immobilienkredit als Fremdfinanzierung benötigen. Bei einer schwächeren Konjunktur lässt gewöhnlich auch die Nachfrage nach Immobilien nach, so dass sich auch für Wohnungen häufig nur etwas niedrigere Preise erzielen lassen. Lesen Sie in unserem Ratgeber zum Unterschied zwischen Käufermarkt und Verkäufermarkt mehr darüber, wie die Marktsituation Einfluss auf den erzielbaren Preis hat. Zehnjährige Spekulationsfrist in die Überlegungen einfließen lassen Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder veräußert, so ist ein erzielter Gewinn zum persönlichen Einkommensteuersatz der Veräußerers zu versteuern (Spekulationssteuer). Dies gilt ausnahmslos bei fremdvermieteten Wohnungen.Bewohnte der Eigentümer die Wohnung hingegen selbst, dann fällt bei einem Verkauf keine Spekulationssteuer an. Hierfür ist allerdings erforderlich, dass der Wohnungseigentümer seine Immobilie in den drei vor dem Verkauf liegenden Kalenderjahren ununterbrochen und ausschließlich zu Wohnzwecken nutzte. Da auch angefangene Kalenderjahre angerechnet werden, kann im Einzelfall bereits eine Selbstnutzung von etwas mehr als einem Jahr für die Befreiung von der Spekulationssteuer ausreichend sein. Der Eigentümer sollte die für ihn geltende Spekulationsfrist bei der Auswahl des Verkaufszeitpunktes stets berücksichtigen, um finanzielle Nachteile zu vermeiden. Mit dem KOMPASS Spekulationssteuer-Rechner können Sie leicht ermitteln, ob für den Verkauf Ihrer Wohnung Spekulationssteuer anfällt oder nicht: Welches ist der beste Verkaufszeitpunkt innerhalb eines Kalenderjahres? Eine bestimmte beste Jahreszeit gibt es für den Verkauf einer Eigentumswohnung nicht. Der Verkauf einer Wohnung ist grundsätzlich ganzjährig möglich. Die Präsentation einer Wohnung und die Durchführung von Wohnungsbesichtigungen lässt sich allerdings leichter in den helleren Monaten eines Jahres durchführen. Die für ein Exposé bestimmten Fotografien wirken freundlicher, wenn sie bei hellem Tageslicht und vielleicht sogar in einer frühlingshaften Atmosphäre aufgenommen wurden. In unserem Ratgeber zu diesem Thema erhalten Sie noch genauere Informationen zum besten Verkaufszeitpunkt für eine Immobilie. Ausreichend Zeit für den Verkauf einplanen Planen Sie genug Zeit für den Verkauf Ihrer Wohnung ein. Berücksichtigen Sie ausreichende Zeiträume für Unvorhergesehenes. Der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses lässt sich nie exakt vorhersehen, sondern hängt von vielen Einflussgrößen ab, wie zum Beispiel Angebot von und Nachfrage nach Wohnungen in der jeweiligen Lage, Größe, Ausstattung und Preiskategorie sowiedie Entwicklung des Zinsniveaus und die allgemeine Wirtschaftslage. Einige Wohnungsverkäufe gelingen innerhalb von 40 bis 70 Tagen, bei anderen Objekten erstrecken sich die Verkaufsbemühungen vielleicht über ein halbes Jahr. Vermieten oder verkaufen: Wichtige Vorüberlegung vor einer Verkaufsentscheidung Was ist rentabler: Vermieten oder verkaufen? Oft zögern Eigentümer einen Verkauf hinaus – insbesondere dann, wenn emotionale Bindungen an eine langjährige Wohnung bestehen. Meist ist eine Vermietung in wirtschaftlicher Hinsicht weniger vorteilhaft als der Verkauf einer Wohnung. Falls Verkauf: Eigentumswohnung vermietet oder unvermietet verkaufen? Ein Anlass zum Verkauf einer vermieteten Wohnung kann sich für den Eigentümer ergeben, wenn der Mieter auszieht. Mit dem Auszug wird die Immobilie für einen größeren Käuferkreis interessant. Hintergrund:Grundsätzlich ist es leichter, eine nicht vermietete Wohnung zu verkaufen. Für eine unvermietete Wohnung lassen sich bis zu 30 Prozent höhere Verkaufspreise als bei einer vermieteten Wohnung erzielen, da als Käufer sowohl Selbstnutzer als auch Kapitalanleger in Betracht kommen. Eine vermietete Wohnung ist als Kaufobjekt überwiegend für Kapitalanleger von Interesse. Ein Käufer, der die Eigennutzung einer noch vermieteten Wohnung anstrebt, muss die Mieterschutzgesetze beachten und zunächst den bestehenden Mietvertrag wegen Eigenbedarfs oder aus einem anderen besonderen Grund kündigen (zum Beispiel wegen erheblicher Mietrückstände).Käufer einer unvermieteten Wohnung verfügen dagegen über größere Gestaltungsspielräume hinsichtlich der Entscheidung über Eigennutzung und Fremdnutzung.Kapitalanleger, die eine leerstehende Eigentumswohnung vermieten möchten, können einen neuen Mieter entsprechend ihren persönlichen Vorstellungen auswählen und außerdem den Mietpreis (im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen) neu festlegen. Verkaufsstrategie entwickeln Auswahl der Käufer-Zielgruppe Die Entwicklung einer optimalen Verkaufsstrategie setzt voraus, dass sich der Verkäufer sich über die von ihm gewählte Zielgruppe im Klaren ist, an deren Motiven und Bedürfnissen sich die alle weiteren Verkaufsbemühungen ausrichten. Ehepaare und Lebenspartner suchen oft kleine bis mittelgroße Wohnungen in zentralen städtischen Lagen oder am Stadtrand. Dabei kommen sowohl Wohnungen mit Umbaumöglichkeiten als auch bereits bezugsfertige Eigentumswohnungen in Betracht. Familien bevorzugen mittelgroße oder große bezugsfertige Wohnungen, die über einen soliden Qualitätsstandard verfügen. Alle Räume einer Familienwohnung sollten vom Flur aus zugänglich sein. Gewünscht ist außerdem ein ausreichend großer Wohn- und Ess-Bereich. Als Lage präferieren Familien Außenbezirke und Vorstädte. Senioren erwerben gerne bezugsfertige Wohnungen sowohl in städtischen Lagen als auch am Stadtrand. Eine Wohnung für Senioren sollte vorzugsweise ebenerdig liegen und vor allem barrierefrei ausgestaltet sind. Von besonderer Bedeutung ist für Senioren eine von der Wohnung aus gut erreichbare Infrastruktur. Einen realistischen Wohnungswert ermitteln: Grundlage für den Angebotspreis Starker Anstieg der Quadratmeterpreise für EigentumswohnungenDer mittlere Kaufpreis für Wohnungen (Medianwert) stieg von 2.240 Euro je Quadratmeter (2016) auf 2.710 Euro (2018). Die Quadratmeter-Preise für Eigentumswohnungen weisen jedoch eine große Bandbreite auf. Preisunterschiede bestehen insbesondere hinsichtlich Region, Lage einer Wohnung im unmittelbaren räumlichen Umfeld,Baujahr, Wohnungsgröße, Ausstattung, Erhaltungszustand undVermietungsstatus. Während die meisten Wohnungsangebote auf Quadratmeter-Preisvorstellungen zwischen 2.000 und 4.000 Euro basieren, sind manche Eigentumswohnungen auch bereits zu weniger als 1.500 Euro je Quadratmeter, andere wiederum erst bei Geboten oberhalb von 6.000 Euro erhältlich. Bestimmte Wohnungsmerkmale sind für Kaufinteressenten von besonderem Interesse: BaujahrBeliebt sind bei Wohnungsinteressenten neben Neubauwohnungen insbesondere Eigentumswohnungen aus der Gründerzeit. In den 1950er bis 1970er Jahren erstellte Wohnungen stoßen hingegen häufig auf eine geringere Nachfrage und werden zu eher unterdurchschnittlichen Preisen gehandelt. StockwerkErdgeschoss-Wohnungen sind zwar bei einigen Zielgruppen (zum Beispiel: bei Senioren) beliebt. Andere Interessentengruppen ziehen aber teils aus Sicherheitsgründen, teils auch bei eingeschränkter Helligkeit oder wegen eines größeren Heizaufwandes Wohnungen in höheren Etagen vor. Garten, Terrasse und BalkonWohnungen, die über eine Terrasse oder einen Balkon verfügen oder zu denen ein Garten gehört, erzielen Preisaufschlägen von teilweise mehreren hundert Euro. Anzahl der RäumeWährend Familien eher etwas größere Wohnungen nachfragen, hat der Trend zu einer höheren Anzahl von Single-Haushalten einen verstärkten Bedarf an kleineren Wohneinheiten geschaffen. Wie den Wert einer Eigentumswohnung ermitteln?Die Preise für Eigentumswohnungen sind in den letzten Jahren (bei regionalen Unterschieden) besonders stark gestiegen. Wichtige Hinweise auf das regionale Preisniveau gibt der Immobilienpreisspiegel der jeweiligen Gemeinde. Wichtig für die Festlegung eines erfolgversprechenden Angebotspreises ist die vorherige Ermittlung eines realistischen Marktwertes einer Wohnung: Wer von unrealistisch hohen Quadratmeterpreisen ausgeht, dem wird es kaum gelingen, ausreichend viele Interessenten anzusprechen und den Verkauf erfolgreich abzuschließen.Wer hingegen mit zu niedrigen Preise agiert, der verkauft seine Wohnung unter Wert. Verfahren bei der Wertermittlung von WohnungenFür die Wertermittlung von Wohnungen kommen hauptsächlich zwei Verfahren in Betracht. Das Vergleichswertverfahren greift auf Kaufpreise zurück, die für vergleichbare Wohnungen in derselben Region in der Vergangenheit gezahlt wurden.Das Sachwertverfahren kommt zur Anwendung, wenn vergleichbare Objekte als Datengrundlage nicht zur Verfügung stehen. Mehr zu den verschiedenen Verfahren der Wertermittlung erfahren Sie in unserem Ratgeber Bewertungsverfahren bei Immobilien – Wann welche Art von Immobilienbewertung benötigt wird. Unser benutzerfreundliches Online-Bewertungstool unterstützt Sie bei der Ermittlung eines marktgerechten Preises für Ihre Eigentumswohnung und bei Ihren Verkaufsbemühungen. Bei der Einschätzung des Wertes Ihrer Eigentumswohnung sollten Sie auf die Expertise eines erfahrenen Immobilienmakler zurückgreifen. Erst auf der Grundlage einer fundierten Wertermittlung vor Ort können Sie entscheiden, ob Sie Ihre Wohnung tatsächlich verkaufen möchten. Ist eine Renovierung vor dem Verkauf sinnvoll? Möglicherweise lohnt sich vor der Veräußerung der Wohnung eine Renovierung, um die Verkaufsaussichten zu verbessern. Eine generelle, auf alle Verkaufsfälle zutreffende Empfehlung zur Durchführung von Renovierungsmaßnahmen lässt sich allerdings nicht geben. Die Entscheidung über Art und Umfang der möglichen Renovierungsmaßnahmen ergibt sich nicht zuletzt aus der gewählten Zielgruppe. Über die Zweckmäßigkeit einer Renovierung entscheidet eine Abwägung zwischen den in Frage stehenden Renovierungskosten und der Erhöhung des Verkaufspreises, die aufgrund der Qualitätsverbesserung der Wohnung durchsetzbar erscheint. Oft ergibt der Vergleich von Kostenaufwand und möglichem Zusatznutzen, dass eine Renovierung nicht sinnvoll ist. Erst dann, wenn eine Renovierung den Verkauf erst ermöglichen würde oder wenn die Renovierung zu einer überproportionalen Erhöhung des Kaufpreises führt, ist eine Renovierung für den Verkäufer einer Wohnung sinnvoll.Manche Kaufinteressenten bevorzugen einen weniger hohen Kaufpreis und nehmen dafür Abstriche beim Renovierungsstatus in Kauf. Über eventuell zu tätigende Renovierungsarbeiten und Umgestaltungen möchten diese Wohnungskäufer zu einem späteren Zeitpunkt in eigener Verantwortung entscheiden.Andere Interessenten suchen eine Wohnung mit gehobener Ausstattung und in perfektem Zustand. Ist der Verkauf der Wohnung auf einen anspruchsvollen Interessentenkreis ausgerichtet, dann kann eine sorgfältige Renovierung sinnvoll sein.Zuweilen lohnt sich auch die Renovierung einzelner Wohnungsbestandteile, während anderes nicht renoviert wird. Noch mehr Informationen darüber, wie sich Renovierungen auf den Verkaufspreis von Immobilien auswirken, lesen Sie in unserem Ratgeber Renovierungen, die sich beim Verkauf auszahlen. Vollständige Unterlagen für den Verkauf zusammenstellen Bevor Sie Ihre Wohnung am Markt präsentieren oder Interessenten ansprechen, müssen Sie zunächst alle notwendigen Unterlagen zusammenstellen. Nur so können Sie Fragen von Kaufinteressenten sofort umfassend beantworten, Zeitverzögerungen vermeiden und ein möglichst unterbrechungsfreies Verkaufsverfahren sicherstellen. Ohnehin besteht für Sie als Verkäufer einer Eigentumswohnung die gesetzliche Verpflichtung, einen Energieausweis erstellen zu lassen und dem Kaufinteressenten auf Verlangen vorzulegen. Zu den beim Verkauf einer Wohnung erforderlichen Unterlagen gehören insbesondere Auszug aus dem Wohnungsgrundbuch,Teilungserklärung (einschließlich Aufteilungsplan),Gemeinschaftsordnung,Grundrisszeichnung der Wohnung,Kubaturberechnung (Angabe des umbauten Raums),Nachweis der Gebäudeversicherung,Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen,Wohngeldabrechnung,Energieausweis undMietvertrag (falls die Wohnung vermietet ist). Präsentation der Eigentumswohnung Nachdem die Verkaufsentscheidung getroffen wurde, beginnt die zielgerichtete Suche nach Kaufinteressenten und die Präsentation der Wohnung auf den dafür geeignet erscheinenden Kommunikationskanälen. Exposé erstellen Das zentrale Instrument zur Bewerbung Ihrer Wohnung ist das Wohnungs-Exposé. Ein aussagekräftiges Exposé enthält professionell gestaltete Fotografien Ihrer Wohnung sowie in Textform alle wesentlichen weiteren Informationen: Baujahr des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet,Zustand der Wohnung,Anzahl der Räume,Quadratmeterzahl,Grundriss,besondere Ausstattungsmerkmale wie Terrasse, Balkon, Kellerabteil, Dachboden, Stellplatz oder Garage,Nebenkosten,Wohnumfeld und Infrastruktur (Schulen und Kindergärten, Ärzte und Apotheker, Einkaufsmöglichkeiten, Verkehrsanbindungen, Kulturangebote) Das Exposé wird entsprechend den Interessen der gewählten Zielgruppe ausgestaltet. Kapitalanleger erwarten zum Beispiel Informationen über die Vermietung der Wohnung und über die zu erwartende Rendite. Wohnungsbesichtigungen Die Besichtigungen der Wohnung werden idealerweise als Termine mit einzelnen Kaufinteressenten organisiert. Ist eine Wohnung jedoch vermietet, so ist auf die Belange des Mieters Rücksicht zu nehmen. Die Termine sind bei einer vermieteten Eigentumswohnung nur in einer begrenzten Anzahl zulässig und müssen mit dem Mieter abgestimmt werden. Besonderheit beim Verkauf einer Wohnung: GemeinschaftseigentumWer am Kauf einer Eigentumswohnung interessiert ist, der stellt Fragen nicht nur zur Wohnung selbst (zum sogenannten „Sondereigentum“), sondern auch zum Gemeinschaftseigentum, an dem auch andere Eigentümer beteiligt sind und an dem gemeinschaftliche Nutzungsrechte bestehen. Zum Gemeinschaftseigentum gehören beispielsweise Decken, Fundament, Dach, tragende Innenwände, Außenwände,Eingangstüren, Briefkastenanlage, Treppenhaus, Flure und Aufzüge,Gemeinschaftsräume,Garagen und Parkplätze, Außenanlagen (Innenhof oder Garten). Kaufvertrag abschließen Möchte ein Interessent die Wohnung erwerben, so wird der Kaufpreis ausgehandelt. Fällt die Prüfung der Bonität des Kaufinteressenten positiv aus, so steht dem Abschluss eines Kaufvertrages nichts mehr im Wege. Ein von den Vertragsparteien zu bestimmender Notar setzt den Kaufvertrag auf und beurkundet ihn in einem gemeinsamen Termin mit den Vertragsparteien. Die weitere Abwicklung, insbesondere die Änderungen im Wohnungsgrundbuch, erfolgen auf Veranlassung des Notars durch das Grundbuchamt. Zug um Zug gegen Eintragung des Wohnungseigentums für den Käufer erhalten Sie als Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis. Eigentumswohnung verkaufen: Privatverkauf oder Verkauf mit Makler? Der erfolgreiche Verkauf einer Eigentumswohnung erfordert ein hohes Maß an Expertise und Erfahrung. Wer sich zutraut, einen marktgerechten Angebotspreis zu ermitteln, die Wohnung professionell zu bewerben und zu präsentieren sowie zielgerichtete Verkaufsverhandlungen erfolgreich abzuschließen, der kann durchaus einen Privatverkauf ohne Einschaltung eines Maklers durchführen. Ein erfahrener Immobilienmakler unterstützt Sie während des gesamten Verkaufsprozesses professionell bei der Durchführung zahlreicher wichtiger Aufgaben: marktgerechte Bewertung einer EigentumswohnungEntwicklung einer individuellen VerkaufsstrategieUnterstützung bei der Beschaffung notwendiger Unterlagen (Beispiel: Energieausweis)Bewerbung und Präsentation der Wohnung (Erstellung von Exposé und Inseraten)Beantwortung von telefonischen und E-Mail-Anfragen von InteressentenOrganisation und Durchführung von BesichtigungenFührung von Verkaufsverhandlungen Beschaffung von Finanzierungsunterlagen für KaufinteressentenÜberprüfung der Bonität von KaufinteressentenOrganisation und Begleitung des Notartermins Nach unseren Erfahrungen ist die Einschaltung eines Immobilienmaklers zumeist empfehlenswert, um sich umfassende Expertise zu den regionalen Marktverhältnissen sowie zu einer professionellen Vorgehensweise bei der Vermarktung der Wohnung zu sichern. Außerdem zeigen viele Studien, dass die Verkaufspreise bei einem Verkauf mit Makler höher ausfallen, als wenn Sie versuchen, ohne einen Makler zu verkaufen. Nutzen Sie den KOMPASS Maklerfinder, um eine Maklerempfehlung für den Verkauf Ihrer Wohnung zu erhalten: Nutzen Sie außerdem gern unser Online-Bewertungstool, um einen marktgerechten Angebotspreis für Ihre Wohnung zu ermitteln. Zögern Sie nicht, sich durch einen erfahrenen Immobilienmakler unterstützen zu lassen!
Vorvertrag beim Immobilienverkauf
Vorvertrag beim Immobilienverkauf
Er ist nur eine Option und nicht wirklich die Regel – der Vorvertrag beim Immobilienverkauf. Aber ein Vorvertrag kann für Käufer und Verkäufer sinnvoll sein. In diesem Ratgeber gehen wir auf folgende Punkte ein: Wofür ist ein Vorvertrag beim Immobilienverkauf?Was regelt ein Vorvertrag beim Immobilienverkauf?Was steht in einem Vorvertrag?Notarielle Beurkundung: Notwendig oder nicht?Was kostet ein Verkaufsvorvertrag und wer zahlt?Warum reicht eine Reservierungsvereinbarung nicht aus?Umfangreiche Aufklärung durch den Notar notwendigWann ist ein Rücktritt möglich? Rechtsberatung ratsam Wofür ist ein Vorvertrag beim Immobilienverkauf? Manchmal kann ein Immobilienverkauf langwierig sein. Wenn endlich ein Käufer gefunden ist, soll es am besten ganz schnell gehen. Es ist allerdings möglich, dass sich Käufer und Verkäufer über den grundlegenden Rahmen der Transaktion einig sind. Allerdings können einige Vorbedingungen noch nicht geklärt sein. Was sollte man also tun, wenn zum Beispiel die Finanzierung noch nicht final bestätigt ist oder die Baugenehmigung für das Grundstück noch auf sich warten lässt? Genau hier kann es lohnenswert sein, einen Vorvertrag abzuschließen. Was regelt ein Vorvertrag beim Immobilienverkauf? Ein Vorvertrag verpflichtet sowohl den Käufer als auch Sie als Verkäufer zum späteren Abschluss eines Hauptvertrags. Der Vorvertrag gibt auf der einen Seite dem potentiellen Käufer die notwendige Sicherheit, Ihre Immobilie zu den vereinbarten Konditionen zu kaufen. Das ist besonders vorteilhaft, damit der Käufer die Finanzierung finalisieren kann. Für Sie als Verkäufer bietet der Vorvertrag beim Immobilienverkauf dagegen die Sicherheit, dass Sie Ihre Immobilie auch wirklich verkaufen. Der Verkauf ist somit nur noch eine Formsache. Ein Vorvertrag beim Immobilienverkauf stellt eine rechtliche Verpflichtung dar und kann im Streitfall vor Gericht dazu dienen, Recht zu bekommen. Der Vorvertrag ist demnach nicht nur eine einfache Willenserklärung. Die Rechtssicherheit einer solchen einfachen Willenserklärung ist nicht ausreichend, um im Streitfall vor Gericht Recht zu bekommen. Es können im Vorvertrag beim Immobilienverkauf auch gewisse Bedingungen vereinbart werden. So können der Käufer und Sie als Verkäufer zum Beispiel vereinbaren, dass Ihre Immobilie vom Käufer erworben werden muss, wenn die Baufinanzierung des Käufers steht. Auch bestimmte Vereinbarungen in Hinblick auf den Kaufzeitpunkt sind oft ein Mittel. Der Käufer erhält damit die Sicherheit, dass Ihre Immobilie auch in ein oder zwei Jahren noch kaufen darf, wenn dies mit Ihnen mit Vorvertrag beim Immobilienverkauf vereinbart wurde. Vereinbaren Sie dann aber am besten, dass der vereinbarte Preis sich um mindestens die Inflation erhöht. Besser ist sogar die Erhöhung um die durchschnittliche Erhöhung der Immobilienpreise in der Umgebung Ihrer Immobilie. Was steht in einem Vorvertrag? Um im späteren Streitfall zwischen Ihnen und dem Käufer keine Überraschungen zu erleben, sollte ein Vorvertrag beim Immobilienverkauf schon die Eckpunkte enthalten, zu denen später auch der Hauptvertrag geschlossen werden wird. Dazu zählen unter Anderem: Die beiden Vertragsparteien Käufer und Verkäufer mit vollständigem Namen, Wohnanschrift und GeburtsdatumEine eindeutige Bezeichnung Ihrer ImmobilieZum Beispiel Grundstücksnummer und Flurnummer, welches Sie beides aus dem Grundbuch ablesen könnenKaufpreis und mögliche weitere ZahlungsmodalitätenHier ist darauf zu achten, dass der genaue Zeitpunkt der Zahlung enthalten ist. Eine Frist, in der der Hauptvertrag abgeschlossen werden mussAchten Sie insbesondere darauf, dass die Frist so gelegt ist, dass der Käufer auch realistisch die Finanzierung aufstellen kann und nicht unnötig unter Zeitdruck gerät. Das erspart Ihnen Diskussionen um eine Verschiebung.Weitere Bedingungen und VoraussetzungenWird die Immobilie vom Käufer finanziert, gestehen Sie im das Recht zu, vom Vorvertrag zurückzutreten, wenn er keine Finanzierung für Ihre Immobilie erhält. Im Gegenzug können Sie zum Beispiel zurücktreten, wenn Ihre Immobilie nach Abschluss des Vorvertrages unvorhergesehen an Wert gewinnt.SchadensersatzklauselnSollte eine Partei aus unwesentlichen Gründen, d.h. Gründe, die im Allgemeinen einen Rücktritt nicht nachvollziehbar erklären, zurücktreten, steht der anderen Partei ein Schadenersatz zu. Dieser wird meist in einem Prozentsatz des Verkaufpreises vereinbart. Notarielle Beurkundung: Notwendig oder nicht? Ein Vorvertrag beim Immobilienverkauf muss notariell beurkundet werden, damit er bindend ist. Die Grundlage hierfür ist in in §311b des Bürgerlichen Gesetzbuchs geregelt. Ohne die notarielle Beurkundung ist ein Vorvertrag beim Immobilienverkauf nicht wirksam. Die andere Partei kann sich immer auf die unverbindliche Absichtserklärung zurückziehen und die Rechtssicherheit des Vertrags ist dahin. Das sieht mit einer notariellen Beurkundung ganz anders aus, auch wenn diese natürlich Geld kostet. Was kostet ein Verkaufsvorvertrag und wer zahlt? Der Vorvertrag beim Immobilienverkauf ist für beide Parteien, den Käufer und Sie als Verkäufer, mit zusätzlichen Kosten verbunden. Hier können Sie beruhigt sein, denn die Kosten richten sich nach dem Notarkostengesetz. Die Kosten sind darin genau geregelt und Verkaufspreis der Immobilie abhängig. Grob gesagt: Bei einem Immobilienwert von 300.000 Euro belaufen sich die Notarkosten für den reinen Vorvertrag auf etwa 480 bis 600 Euro. Es gibt keine Regelung dazu, wer diese Kosten tragen muss. In aller Regel werden diese zu gleichen Teilen vom Käufer und Ihnen als Verkäufer getragen. Warum reicht eine Reservierungsvereinbarung nicht aus? Häufig wird der Verkaufsvorvertrag der Reservierungsvereinbarung gleichgestellt oder verwechselt. Bei einer Reservierungsvereinbarung handelt es sich allerdings um eine Vereinbarung zwischen einem Käufer und einem Immobilienmakler. Der Immobilienmakler sichert dem Käufer dabei zu, die Immobilie im vereinbarten Zeitraum keinem anderen Interessenten anzubieten. Im Gegenzug erhält der Immobilienmakler eine feste Gebühr. Derartige Reservierungsvereinbarungen sind im Streitfall häufig haltlos, da sie meist nicht notariell beurkundet werden. Dies ist immer dann der Fall, wenn die Gebühr zehn Prozent der im Verkaufsfall zu zahlenden Maklerprovision überschreitet. Häufig ist es aber auch der Fall, wenn die Reservierungsvereinbarung den Käufer durch vorformulierte Vertragsklauseln unangemessen benachteiligen. Es gilt also: Die Reservierungsvereinbarung aber kein wirksamer Vorvertrag. Umfangreiche Aufklärung durch den Notar notwendig Wer einen Verkaufsvorvertrag abschließt, sollte sich bewusst über die rechtlichen Folgen bewusst sein. Wie bereits beschrieben, ist der Verkaufsvorvertrag keine unverbindliche Willenserklärung. Der potentielle Käufer und Sie als Verkäufer sind an den Vertrag gebunden. Im Falle eines Vertragsrücktritts riskiert einen Anspruch auf Schadensersatz der Gegenpartei. Deshalb sollten Sie sich über die möglichen Szenarien vor Vertragsunterschrift durch den Notar aufklären lassen. Sowohl der potentielle Käufer als auch Sie als Verkäufer sollten alle Fragen stellen, die Ihnen in den Sinn kommen. Wann ist ein Rücktritt möglich? Rechtsberatung ratsam Sollte es dennoch notwendig sein, vom Vorvertrag zurückzutreten, suchen Sie sich Rat bei einem spezialisierten und fachkundigen Rechtsanwalt. Dieser kann Sie aufklären, ob ein Rücktritt überhaupt zulässig ist. Denn: Sowohl der Käufer als auch Sie als Verkäufer könnten den Abschluss des tatsächlichen Kaufvertrags vor Gericht einklagen. Dann zahlt die Gegenpartei zusätzlich Gerichtskosten, die meist den Kosten für eine Rechtsberatung um weiten übersteigen.
Wohnungsübergabe – Richtige Planung, richtige Durchführung
Wohnungsübergabe – Richtige Planung, richtige Durchführung
Bevor Sie Ihre Wohnung verkaufen, bietet es sich an, den aktuellen Mieter über den Verkaufswunsch zu informieren. In vielen Fällen möchte der Mieter auch mit neuem Eigentümer in der Wohnung bleiben. Andere Fälle zeigen, dass Mieter auch gewillt sein können, die Wohnung vor dem Verkauf zu verlassen, um einer möglichen Mieterhöhung durch den neuen Vermieter zu entgehen. Das kann Ihnen als Verkäufer nur recht sein: Wohnungen, die frei geliefert werden, also keinen Mieter haben, sind oftmals um Weiten mehr wert. Sollte sich also abzeichnen, dass Ihr Mieter den Mietvertrag aufgeben möchte, einigen Sie sich auf ein Mietende. Das Mietende sollte möglichst nah am Verkaufstermin liegen. So können Sie bis zum Verkauf noch möglichst viel Miete einstreichen. Eine detaillierte Planung der Wohnungsübergabe hilft Um bei Mietende keine bösen Überraschungen zu erleben, sollten Sie sich frühzeitig mit der Übergabe der Wohnung auseinandersetzen. Viele Vermieter gehen davon aus, dass der Mieter die Wohnung in einem einwandfreien Zustand zurückgibt. Leider ist das oft nicht der Fall. Selbst bei achtsamer Nutzung der Wohnung, können Schäden entstehen, die eine Renovierung erforderlich machen. Nicht immer kommen Mieter dann ihren vertraglichen Pflichten zu Schönheitsreparaturen nach. Daher ist die Wohnungsübergabe der letzte Moment, um Schadenersatzansprüche festzustellen, zu sichern und schlussendlich gegen den ehemaligen Mieter durchzusetzen. Was bei der Planung und Durchführung der Wohnungsübergabe zu beachten ist, lesen Sie in den folgenden fünf Tipps: Einen Zeitpunkt für die Übergabe findenAktuelle Bestimmungen im Mietrecht beachtenAussagekräftiges und rechtssicheres WohnungsübergabeprotokollZeugen schaffen zusätzliche RechtssicherheitFristgemäße Rückzahlung der Mietkaution 1. Einen Zeitpunkt für die Übergabe finden Als Vermieter ist die Wohnungsübergabe ein absoluter Pflichttermin. Im besten Fall erfolgt die Wohnungsübergabe zeitnah vor dem Auszug. Es ist empfehlenswert, bereits einige Zeit vor dem Auszug – etwa eine oder zwei Wochen vorher – eine Vorabnahme durchzuführen. So erhalten Sie einen ersten Überblick des Zustands der Räume, technischen Anlagen und möglichen Schäden. Sie können außerdem den Mieter frühzeitig auf fällige Schönheitsreparaturen hinweisen. Diese hat er bis zum Auszug zu erledigen. Sollten Sie als Vermieter den Termin der Wohnungsübergabe versäumen, kann dies rechtliche und möglicherweise auch finanzielle Konsequenzen haben. Als Vermieter dürfen Sie dann zum Beispiel die Mietkaution nicht zurückhalten, obwohl Sie noch nicht wissen, ob Mängel an der Wohnung bestehen. So wird es schwierig im Nachhinein Schadenersatz beim ehemaligen Mieter einzufordern. 2. Aktuelle Bestimmungen im Mietrecht beachten  Als Ihr Mieter vor einiger Zeit oder sogar Jahren in Ihre Wohnung zog, galten möglicherweise andere rechtliche Regularien als jetzt beim Auszug. Deshalb sollten Sie vor einer Wohnungsübergabe die aktuellen Bestimmungen studieren. So können Sie unwirksame Forderungen vermeiden. Im Zweifelsfall konsultieren Sie einen Fachanwalt für Mietrecht. Besonders das Thema der Schönheitsreparaturen hat in letzter Zeit einige neue Regelungen bekommen. Viele der entsprechenden Klauseln in älteren Mietverträgen sind demnach ungültig. Zum Beispiel müssen Sie gewöhnliche Gebrauchsspuren auf den Böden und leicht abgenutztes Interieur in der Küche und dem Bad akzeptieren. 3. Aussagekräftiges und rechtssicheres Wohnungsübergabeprotokoll Es gibt keine rechtliche Vorschrift für ein Wohnungsübergabeprotokoll. Für Sie als Vermieter ist es allerdings ratsam, bei Einzug und Auszug ein möglichst detailliertes Übergabeprotokoll zu erstellen. Aus diesem sollten zum Beispiel aktuelle Zählerstände, die Kratzer im Parkett und der Küchenarbeitsplatte und die Anzahl der ausgehändigten und zurückerhaltenen Schlüssel hervorgehen. Ein solch detailliertes Wohnungsübergabeprotokoll gibt beiden Parteien, Ihrem ehemaligen Mieter und Ihnen als Vermieter, Rechtssicherheit. Fertigen Sie das Wohnungsübergabeprotokoll in einem Original mit Ihrer Unterschrift aus. Lassen Sie es nach Abschluss der Wohnungsübergabe von Ihrem ehemaligen Miter unterzeichnen und händigen Sie ihm eine Kopie aus. Besonders Augenmerk sollten Sie außerdem auf den Zustand der Fenster, Böden und Türen legen. Falls eine Einbauküche Teil des Mietvertrages war, sollten Sie die technischen Geräte auf ihre Funktion testen. Sollten Ihnen Mängel auffallen, ist es sehr ratsam Fotos von diesen zu machen und sie als Anlage zum Wohnungsübergabeprotokoll zu geben. Das Wohnungsübergabeprotokoll stellt eine Urkunde dar, die auch bei einem Rechtsstreit Beweiskraft hat. Allerdings gibt es keinerlei Vorschriften zur Form des Dokumentes. Wir empfehlen Ihnen, eine Vorlage aus dem Internet zu nutzen. 4. Zeugen schaffen zusätzliche Rechtssicherheit Wenn Sie sich mit Ihrem ehemaligen Mieter nicht einig über den Inhalt des Wohnungsübergabeprotokolls sind, kann sich dieser weigern, Ihr Protokoll zu unterzeichnen. Sollte es dann zu einem Rechtsstreit kommen, müssen Sie die Beweisführung antreten. Um diesem Fall vorzubeugen, kann es sinnvoll sein, dass Sie einen Zeugen zur Wohnungsübergabe hinzuziehen. Der Zeuge kann auch eine Ihnen zugeneigte Person – zum Beispiel Familienmitglieder – sein. Vor Gericht gelten Familienmitglieder als neutrale Personen. Auch diese müssen vor Gericht die Wahrheit sagen. Mittels Fotos können Sie außerdem zusätzliche Sicherheit schaffen und Missverständnissen vorbeugen. 5. Fristgemäße Rückzahlung der Mietkaution Wenn Sie im Wohnungsübergabeprotokoll protokolliert haben, dass die Wohnung ordnungsgemäß und ohne Mängel zurückgegeben wurde, gibt es keinen Grund mehr, die Kaution einzubehalten. Dies dürfen Sie nur dann tun, wenn Sie Mängel festgestellt haben. Dann dürfen Sie nach der Wohnungsübergabe einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten. So können Sie mögliche Schäden genau prüfen lassen und die Beseitigung bezahlen. Die aktuelle, gängige Rechtsprechung sieht eine Prüfungsfrist von sechs Monaten vor. Sofern keine weiteren Forderungen gegen Ihren ehemaligen Mieter bestehen, sind die verpflichtet, die verbliebene Kaution zurückzuzahlen. Wie Sie sehen, kann eine gut geplante Wohnungsübergabe, aus der ein aussagekräftiges Wohnungsübergabeprotokoll hervorgeht, Rechtssicherheit geben und Ihr Kostenrisiko minimieren. Wenn Sie weitere Informationen zum Ablauf beim Immobilienverkauf benötigen, lesen Sie auch unseren folgenden Ratgeber: Ablauf beim Hausverkauf
Mehr anzeigen

Aktuelle Entwicklungen, Änderungen und Tipps direkt in Ihr Postfach

Es gelten die Datenschutzbestimmungen von KOMPASS