Haus verkaufen

Altersgerecht Wohnen: Immobilie verkaufen oder barrierefrei Umbauen?
Die Bedürfnisse und Anforderungen an das eigene Zuhause ändern sich von Zeit zu Zeit und gerade mit steigendem Alter gibt es Besonderheiten an die eigenen vier Wände . Wie Sie diesen Ansprüchen gerecht werden können und wer Sie dabei unterstützen kann, erfahren Sie in diesem Artikel. Das Wichtigste in Kürze Barrierefrei Umbauen ist meist mit sehr hohen Kosten verbundenverschiedene Wohnformen stehen als kostengünstigere Alternative zur AuswahlImmobilieneigentümer sollten sich von einem lokalen Makler helfen lassen Was heißt altersgerechtes Wohnen? Der Begriff altersgerechtes Wohnen wird für eine Miet- oder Eigentumswohnung verwendet, die ein barrierefreies und komfortables Leben für ältere Menschen ermöglicht. Eine zweckmäßige, praktische Möblierung ist ein Beispiel für die Dinge, auf die Acht gegeben werden sollte. Es soll den Bewohnern ein möglichst langes selbstständiges Wohnen ermöglicht werden, ohne dass die Bewohner größtenteils auf Dritte angewiesen sind. Hierfür muss die Immobilie von allen potentiellen Gefahrenquellen befreit werden, die zum Beispiel und Stolperfallen und zu hohen Treppenstufen sein können. Außerdem müssen entsprechende Hilfsmittel wie Haltegriffe angebracht werden, die den Alltag ebenso vereinfachen. Im Folgenden gehen wir auf die verschiednen Wohnformen ein, die ein altersgerechtes Wohnen ermöglichen. Barrierefreier Umbau Für Eigentümer, die an Ihrer Immobilie hängen und nur ungern umziehen möchten, ist diese Option wohl die erste Wahl. Die Bewohner müssen ihr vertrautes Umfeld nicht verlassen und liebgewonne Erinnerungen zurücklassen. Die Maßnahmen zielen darauf ab, das Haus oder die Wohnung so umzubauen, dass sich alle Bewohner in der Immobilie barrierefrei bewegen können. Gezielte Maßnahmen können zum Beispiel der Einbaue eines Treppenlifts oder die Verbreiterung aller Türen sein. Auch im Bad kann mit einer breiteren Dusche, Wandstützgriffen, einem Duschsitz und einem Rollstuhl-geeigneten WC Hand angelegt werden. Außerdem helfen automatische Türöffner, Kommunikationsmittel wie Gegensprechanlagen und vieles mehr. Nicht zu unterschätzen sind hier allerdings der größte Nachteil der Umbaumaßnahmen: Oftmals entstehen sehr hohe Kosten für die Umbauten, die zwar meist als außergewöhnliche Belastungen in der jährlichen Steuererklärung geltend gemacht werden können, jedoch trotzdem entsprechend viel durch den Eigentümer selbst finanziert werden muss. Wenn außerdem niemand in der Nähe wohnt, der kleine Besorgungen machen kann oder Reparaturen übernehmen kann, wird das Leben in der eigenen Immobilie im Alter schnell zur Kostenfalle. Bedenken Sie auch, dass die eventuelle Einsamkeit im Alter vorkommen kann. Sehr viele ältere Menschen fühlen sich bedeutend wohler, wenn etwas Leben um sie herum stattfindet und sich eine verlässliche Person in Reichweite befindet. Besser geeignete Wohnformen Wohngemeinschaften  Mehrere Senioren schließen sich in einer Wohngemeinschaft zusammen und genießen gemeinsame Unternehmungen und soziale Kontakte. Außerdem unterstützen sich die Bewohner gegenseitig. Diese Wohnform ist häufig ideal für Menschen mit niedrigen Einkommen, da die Kosten für Miete, Nebenkosten und Reparaturen mit anderen Bewohnern geteilt werden. Dies ist der Grund, warum sich diese Form des altersgerechten Wohnens zunehmender Beliebtheit erfreut. Mehrgenerationenhäuser  Ähnlich wie in Wohngemeinschaften leben hier mehrere Personen unter einem Dach. Allerdings werden hier die Generationen gemischt, um einen möglichst regen Austausch herzustellen. Viele Senioren können dadurch auf die Unterstützung ihrer jüngeren Mitbewohner zählen. Im Gegenzug helfen Senioren den Jüngeren zum Beispiel beim Babysitting oder mit ihrer Lebenserfahrung. Besonders soziale Vorteile werden in dieser Wohnform deutlich. Betreutes Wohnen  Bei der Wohnform des betreuten Wohnens bewohnen Senioren barrierefreie Wohnungen oder Häuser und haben meist feste Ansprechpartner vor Ort, die Ihre Besorgungen erledigen und sie unterstützen. Die Bewohner führen trotzdem weitgehend selbstständig ihren eigenen Haushalt. Die Intensität der Betreuung richtet sich demnach ganz individuell nach der Selbstständigkeit des jeweiligen Bewohners. Jemand, der mehr Unterstützung benötigt, bekommt diese auch – sie wird allerdings nicht aufgedrängt, um die Selbstständigkeit nicht zu verhindern. Seniorenheime  Die klassische Form des altersgerechten Wohnens bieten Seniorenheime oder Altersresidenzen. Hier wird eine umfangreiche, fachgerechte Betreuung und Pflege sichergestellt, wenn sie benötigt wird. In Seniorenheimen begegnen sich meist Menschen in gleicher Lebensphase oder mit ähnlichem Gesundheitszustand. Oftmals ist mindestens eine Ansprechperson rund um die Uhr vor Ort, um Unterstützung zu leisten. Eigene Immobilie verkaufen, altersgerecht zu wohnen? Bei vielen Eigentümern kommt irgendwann der Punkt, dass Haus und Garten zu groß erscheinen, die Treppen zu hoch und insgesamt zu viel zu tun ist, um die Immobilie in Schuss zu halten. Ein Umbau kommt auf Grund der hohen Kosten meist nicht in Frage. Also muss etwas anders werden.Das ist der Zeitpunkt, um sich zu überlegen, welche der oben genannten Wohnformen für einen selbst die passende ist. Ganz egal, was Ihnen als passend erscheint, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen, nutzen Sie die KOMPASS Immobilienbewertung, um eine erste Einschätzung über den möglichen Verkaufspreis zu erhalten. Gern vermitteln wir Ihnen auch einen Partnermakler, der Ihnen mit seiner Expertise dabei hilft, Ihre Immobilie zu verkaufen.
7 unentbehrliche Tipps für Ihren ersten Hausverkauf
Während Sie sich darauf vorbereiten, Ihr erstes Haus zum Verkauf anzubieten, haben Sie sicherlich viele Fragen und sind vielleicht auch etwas verunsichert. Wir helfen Ihnen dabei den Verkaufsprozess zu verstehen und von Anfang an den Überblick zu behalten. Die 7 Tipps im Überblick Machen Sie sich einen PlanWählen Sie den richtigen ZeitpunktFinden Sie den richtigen PreisBetrachten Sie den Verkauf aus Käufer-SichtBereiten Sie sich auf Besichtigungen vorSetzen Sie die richtigen PrioritätenPlanen Sie die Zeit nach dem Verkauf 1. Machen Sie einen Plan für den Hausverkauf Der wichtigste Ratschlag? Machen Sie sich einen Ablaufplan für den erfolgreichen Verkauf Ihres Hauses. Der Verkaufsprozess kann außer Kontrolle geraten, wenn Sie nicht strukturiert Schritt für Schritt vorgehen und es geht um zu viel Geld, als dass im Affekt gehandelt werden sollte. Das bedeutet, einige wichtige Entscheidungen zu treffen: Mit einem Makler oder privat verkaufen?Wann ist der beste Zeitpunkt für den Verkauf?Welchen Preis soll ich beim Verkauf ansetzen?Sollte ich noch renovieren oder die Immobilie im derzeitigen Zustand verkaufen? Nehmen Sie sich ausreichend Zeit und notieren Sie sich die Pros und Contras der einzelnen Punkte. Unsere weiteren 6 Tipps werden Sie bei der Entscheidungsfindung unterstützen! 2. Der richtige Zeitpunkt zum Hausverkauf Lieber im Sommer oder im Winter verkaufen? Wann ist der beste Zeitpunkt um das Inserat online zu stellen? Den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf zu kennen, kann einen großen Unterschied beim Verkaufspreis ausmachen. Nutzen Sie in einem ersten Schritt unsere kostenlose Immobilienbewertung um eine Vorstellung vom Wert Ihres Hauses zu bekommen. Nach der Online-Bewertung berät Sie einer unserer Verkaufsexperten individuell bezüglich der optimalen Verkaufsstrategie für Ihr Objekt. Hierzu zählt unter anderem auch das Festlegen des bestmöglichen Verkaufszeitpunktes. 3. Nicht zu niedrig, nicht zu hoch – Setzen Sie einen realistischen Preis an Die meiste Aufmerksamkeit bekommt Ihre Immobilie gleich am Anfang, nachdem das Inserat online ist. Umso wichtiger ist es, einen realistischen Preis beim Verkauf anzusetzen. Viele potentielle Käufer haben Suchaufträge bei den gängigen Immobilienportalen eingerichtet. Das bedeutet, dass sie automatisch benachrichtigt werden, sobald neue Häuser zum Verkauf stehen, die ins Suchprofil, also auch zu den als Maximalwert angegebenen Kaufpreisen passen. Problematisch wird es, wenn der Preis für das Haus zu hoch angesetzt ist. Damit würde eine Gruppe potenzieller Käufer im schlimmsten Fall Ihr Angebot gar nicht erst sehen. Weiterhin wirkt ein nachträgliches Senken des Angebotspreises unprofessionell und Kaufinteressenten, die die Angebote beobachten, vermuten einen Haken. Andererseits könnte ein zu niedrig angesetzter Preis Sie mehrere Tausend Euro kosten. Unsere kostenfreie Online-Immobilienbewertung hilft Ihnen dabei, eine erste Idee vom möglichen Verkaufspreis zu bekommen. Wie andere Online-Immobilienbewertungen auch, kann sie jedoch nicht eine fundierte Einschätzung vor Ort durch einen Sachverständigen bzw. Makler ersetzen. Besonderheiten, die Auswirkungen auf den Preis haben, können nur bei einer Vor-Ort Besichtigung erfasst und richtig bewertet werden. Hierzu zählen beispielsweise detaillierte Lagefaktoren sowie besondere Ausstattungsdetails und das aktuelle Marktgeschehen. Die lokalen Marktkenntnisse eines professionellen Immobilienmaklers helfen Ihnen dabei, einen wettbewerbsfähigen Preis festzulegen. Dabei dient der Makler als vertrauenswürdigen Berater in Sachen Preisgestaltung und Vermarktung Ihrer Immobilie. Sie profitieren von der Erfahrung am regionalen Markt, dem Verhandlungsgeschick und dem professionellen Auftreten des Maklers gegenüber den Kaufinteressenten. Wenn Sie darüber nachdenken, Ihre Immobilie ohne einen Makler zu verkaufen, dann müssen Sie sich darauf vorbereiten sämtliche Entscheidungen selbst zu treffen. Das setzt voraus, dass Sie über viel Zeit und fachmännische Kenntnisse verfügen, welche gerade bei Erstverkäufern in den seltensten Fällen vorhanden sind. Der Verkauf einer Immobilie ohne bisherige Erfahrung kann Ihnen nicht nur schlaflose Nächte bereiten, sondern unter Umständen auch viel Geld kosten. Überlegen Sie sich daher genau, ob Sie privat verkaufen möchten und ob Sie dazu auch in der Lage sind. 4. Betrachten Sie Ihre Immobilie aus der Käuferperspektive Alle positiven Erlebnisse und Erinnerungen, die Sie mit Ihrer Immobilie verbinden, spielen für einen Käufer keine Rolle. Sie haben die Aufgabe, kaufmännisch zu handeln und Ihr Objekt neutral und professionell zu präsentieren und zu vermarkten. Umso wichtiger ist es, einen möglichst guten ersten Eindruck der Immobilie zu vermitteln. In den meisten Fällen sind es hochwertige Fotos der Immobilie, die das Interesse potentieller Käufer wecken. Hierfür sollte die Immobilie aufgeräumt und möglichst neutral präsentiert werden. Was auf den Fotos noch zu verbergen ist, sind kleine Mängel am Objekt, die bei einer Besichtigung angesprochen werden könnten. Oft stellt sich dabei die Frage: Sollte ich Sachen reparieren oder ersetzen bevor die Immobilie auf den Markt kommt? Erfahrene Makler können Ihnen genau sagen welche Reparaturen vor einem Verkauf Sinn machen und zu einem höher Verkaufspreis führen und welche beim Verkauf eine kleinere Rolle spielen. Auch vermeintlich kleinere Sachen wie eine saubere Auffahrt oder ein gemähter Rasen können dazu führen, dass Ihre Immobilie bei Käufern auf höheres Interesse stößt. 5. Bereiten Sie sich auf Besichtigungen vor Ein oft übersehener Aspekt beim Verkauf der eigenen Immobilie ist die Inszenierung. Gerade bei Häusern und Wohnungen sind Kaufinteressenten auf der Suche nach einem neuen Zuhause für sich und ihre Familie. Dabei können bestimmte Möbelstücke oder Einrichtungsgegenstände gleich zu Beginn einer Besichtigung den richtigen Eindruck vermitteln und eine Wohlfühlatmosphäre schaffen. Aber auch der Geruch im Haus ist wichtig: Amerikanische Immobilienmakler schwören zum Beispiel auf den Duft eines frisch gebackenen Apfelkuchens, der gleich eine heimelige Atmosphäre schafft. Ein guter Immobilienmakler kann bei der Vorbereitung der Besichtigungen mit den richtigen Tipps und Ratschlägen helfen. Einige Möbelstücke könnten zum Beispiel perfekt für die Inszenierung Ihrer Immobilie sein; andere, z.B. zu persönliche Dinge könnten negativ auf Interessenten wirken. Es ist nicht immer einfach, potenzielle Käufer, also Fremde, durch die eigenen Räume wandern zu lassen und das eigene Zuhause wie eine neutrale Ware zu sehen. Hierbei hilft der professionelle Blick des Maklers. 6. Legen Sie Ihre Prioritäten fest Stellen Sie sicher, dass Sie und Ihr Makler wissen, was für Sie wichtig ist: Schnell verkaufen? Zum Festpreis verkaufen oder im Bieterverfahren? Verkaufskosten möglichst gering halten? Es ist wahrscheinlich, dass Sie nicht alles auf einmal haben können. Wenn Sie also Ihre Wünsche priorisieren, bevor Sie Ihre Immobilie in die Vermarktung geht, dann wird es einfacher, Angebote von Interessenten richtig zu bewerten, Gegenangebote zu machen und potenziellen Käufern unter Umständen Zugeständnisse zu machen. 7. Was kommt nach dem Verkauf? Viele Verkäufer sind so sehr mit dem Verkauf beschäftigt, dass sie sich zu wenig Gedanken darüber machen, was danach kommt. Ein Verkauf, gerade bei der derzeitigen Marktlage ist oft schneller vollzogen als gedacht. Aber was kommt dann? Wollen Sie kaufen oder mieten? Gibt es bereits eine Anschlussimmobilie? Wenn Sie planen zu kaufen, sollten Sie sich rechtzeitig um die Finanzierung der neuen Wunschimmobilie zu kümmern. Auch hier stellen sich einige Fragen. Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Wie teuer darf das neue Zuhause sein? Muss ich meinen Kredit ablösen oder kann ich ihn auf die neue Immobilie übertragen? Gerne helfen wir Ihnen auch hierbei und unterstützen zum Beispiel bei der Zwischenfinanzierung.
Haus verkaufen in 2019: So verkaufen Sie Ihr Haus erfolgreich
Das Wichtigste in Kürze Die Hauspreise sind in den letzten Jahren deutschlandweit gestiegen. Das hat dazu geführt, dass die Rahmenbedingungen für einen Hausverkauf in vielen Regionen zurzeit sehr gut sind.Vor einem Verkauf stellen sich viele Fragen: Wie viel ist mein Haus aktuell wert? Welche Unterlagen werden benötigt? Sollte ich mein Haus privat verkaufen oder doch lieber mit einem Makler? Diese Seite verschafft einen Überblick.Viele Faktoren entscheiden darüber, ob ein Hausverkauf erfolgreich abläuft, darunter die lokale Marktsituation, bisherige Erfahrungen beim Immobilienverkauf sowie eine realistische Erwartungshaltung. Inhaltsverzeichnis Ist gerade ein guter Zeitpunkt für den Verkauf?Aktuellen Hauswert bestimmenWie lange dauert es, bis das Haus verkauft ist?Mit Makler oder privat verkaufen?Was macht ein Immobilienmakler?Wie finde ich den richtigen Makler?Kosten beim HausverkaufMuss ich Spekulationssteuer bezahlen?Muss ich Maklerprovision bezahlen, wenn ich mit einem Makler verkaufe?Was mache ich wann? Ablauf beim Hausverkauf 1. Ist gerade ein guter Zeitpunkt für den Verkauf? Den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf des eigenen Hauses herauszufinden, kann Ihnen helfen, den höchstmöglichen Verkaufspreis zu erzielen und den Verkaufsprozess möglichst schnell und erfolgreich durchzuführen.  Ihre persönliche Bereitschaft zu verkaufen & Lebenssituation Wenn es darum geht, den idealen Zeitpunkt für den Verkauf Ihres Hauses zu finden, dann ist der beste Zeitpunkt immer dann gekommen, wenn Sie bereit sind.  Alle Arten von persönlichen Faktoren können bei Ihrer Entscheidung zu verkaufen eine Rolle spielen: Jobwechsel, Veränderungen der Familiensituation oder andere persönliche Aspekte, die den Hausverkauf zur logischen Konsequenz machen. Ein Haus ist selten nur ein Haus – es ist ein Zuhause und somit immer mit Emotionen verbunden. Doch wenn das Haus  nicht mehr zu den Bewohnern passt, zur Last wird oder am falschen Ort steht, wird der Hausverkauf zur logischen und oft notwendigen Konsequenz. Wichtig: Häufig können sich Eigentümer schwer von ihrem Haus trennen und ziehen deshalb in Erwägung, das Haus zu vermieten. Dies ist jedoch aus wirtschaftlicher Sicht nur selten zu empfehlen. Die Vermietung eines Hauses bringt in Bezug auf die mit dem Erhalt verbundenen Kosten eine viel zu geringe Rendite. Es ist im Regelfall besser, das Haus zu verkaufen und das Geld anders zu investieren – in kleinere Wohnungen zum Beispiel die man dann vermietet.  Welcher Monat ist der beste? Statistisch gesehen liegt der beste Zeitpunkt, um ein Haus zu verkaufen, in der ersten Maihälfte. Natürlich können andere Faktoren, wie z.B. Besonderheiten Ihres lokalen Immobilienmarktes, steuerliche Anreize und Fördermittel für Kaufinteressenten oder das aktuelle Zinsniveau diesen Zeitpunkt beeinflussen.  Bester Monat um zu verkaufen April / Mai Bester Tag um die Immobilie zu inserieren Samstag Wann ist der beste Zeitpunkt für einen Verkauf? Immobilienwissen: Unterschied zwischen Käufermarkt und Verkäufermarkt Wer sich erstmals mit dem Thema “Hausverkauf” beschäftigt, wird schnell mit zahlreichen Fachbegriffen konfrontiert. So auch mit dem “Käufermarkt” und dem “Verkäufermarkt”. Doch was bedeutet das für den Hausverkauf? Verkaufen auf einem Käufermarkt Ein Käufermarkt besteht, wenn die Anzahl der verfügbaren Immobilien die Anzahl der potentiellen Käufer übersteigt, also dann wenn es mehr Angebot als Nachfrage gibt. Wenn der Immobilienbestand hoch ist, müssen Verkäufer damit rechnen, dass ihre Immobilie länger auf dem Markt bleibt, bevor es zum Verkauf kommt. Oft müssen auf einem Käufermarkt auch Abstriche beim Verkaufspreis gemacht oder Käufer mit zusätzlichen Extras gelockt werden. Verkaufen auf einem Verkäufermarkt Bei einem Verkäufermarkt gibt es mehr potenzielle Käufer als verfügbare Immobilien. Ein Verkäufermarkt ist der ideale Marktzustand, um Ihr Haus zu verkaufen, da Sie erwarten können, dass das Haus schneller verkauft wird und sie einen guten Preis erzielen. Auf besonders umworbenen Märkten ist auch ein Bieterverfahren möglich, bei dem der Verkäufer auf das beste Angebot für seine Immobilie wartet. Unterschied zwischen Käufermarkt und Verkäufermarkt 2. Aktuellen Hauswert bestimmen Wer ein Haus verkaufen möchte, muss den aktuellen Wert seiner Immobilie kennen – eine der schwierigsten Aufgaben beim Hausverkauf. Verkäufer gehen häufig mit unrealistischen Preisvorstellungen an den Markt, während Käufer stets nach Mängeln suchen, um den Preis zu drücken. So entsteht eine Diskrepanz, welche eine realistische Wertermittlung vom Haus notwendig macht. Wer den Wert des Hauses ermitteln möchte, hat unterschiedliche Verfahren zur Auswahl – das richtige zu wählen ist für die korrekte Wertermittlung sehr wichtig, da je nach Verfahren ein anderer Wert herauskommen kann. 3 Verfahren zur Bewertung von Immobilien Der Wert des Hauses wird in den meisten Fällen im Vergleichswertverfahren bestimmt. Durch das Heranziehen von tatsächlichen Verkaufspreisen ähnlicher Immobilie in gleicher Lage oder auf Basis von Quadratmeterpreisen wird der Marktwert ermittelt. Zur Wertermittlung werden sowohl das Objekt als auch die Umgebung herangezogen. Dabei wird auch die Mikrolage des Hauses, also die Infrastruktur der Wohnumgebung, berücksichtigt. Eine Online-Bewertung reicht oft schon aus, um einen ersten Anhaltspunkt für den aktuellen Wert des Hauses zu erlangen. Ein Schnellcheck kann der Verkäufer mithilfe einer Online-Immobilienbewertung durchführen. Der aktuelle Wert der Immobilie am Markt kann dadurch schon annähernd ermittelt werden. Eine genaue Schätzung vor Ort durch einen erfahrenen Makler ist die einzig sinnvolle Variante – denn wer den Markt nicht kennt, kann ihn auch nicht einschätzen! Beim Hausverkauf ist zunächst der Hauswert zu berechnen. Die Wertermittlung wird in der Regel gratis und unverbindlich von lokalen Immobilienmaklern durchgeführt, sofern eine Verkaufsabsicht besteht. Die Hausbewertung durch einen Experten zielt darauf ab, einen realistischen Verkehrswert des Hauses zu bestimmen. 3.         Was ist mein Haus denn wirklich wert? Eine Immobilie ist letztendlich immer so viel wert, wie der höchst bietende Käufer bereit ist zu zahlen. Ein fachkundiger Makler ist in der Lage, den Sachwert bzw. Substanzwert der Immobilie in Zusammenhang mit der aktuellen Nachfrage am Markt zu bringen. Daraus ergibt sich der derzeitige Verkehrswert der Immobilie. Hauswert online ermitteln 3. Wie lange dauert es, bis das Haus verkauft ist? Wie schnell sich ein Haus verkaufen lässt, darüber entscheiden letztendlich die aktuelle Nachfrage- und Angebotssituation auf dem lokalen Immobilienmarkt sowie die Preisvorstellung des Verkäufers. Die Lage der Immobilie spielt dabei eine entscheidende Rolle. Eigentümer sollten sich grob auf eine Dauer von drei bis sechs Monaten für den Hausverkauf einstellen. Erfahrungsgemäß gelingt es einem Makler durch seinen Kundenstamm und seine Erfahrung schneller ein Haus zu verkaufen als einem Eigentümer, der sich zum ersten Mal an das Projekt Hausverkauf wagt. Es ist davon auszugehen, dass Liebhaberobjekte eine etwas längere Vermarktungsdauer haben als “normale” Häuser – hier lohnt es sich nach einem spezialisierten Immobilienmakler zu schauen, der einen entsprechenden Interessentenstamm aufgebaut hat. 4. Mit Makler oder privat verkaufen? Was Sie vor einem Privatverkauf wissen sollten Eine der wichtigsten Fragen beim Hausverkauf lautet: Verkauf mit Immobilienmakler oder ohne? Ein Makler nimmt schließlich eine Provision für seine Leistungen und diese wird entweder vom Käufer, von Verkäufer oder von beiden Parteien gezahlt. Der Verkauf eines Hauses ist ein langer Prozess bei dem an viel gedacht werden muss und der viel Zeit und Fachkenntnis verlangt. Wenn Sie sich zutrauen, von der Einwertung über die Vermarktung bis hin zur organisatorischen Durchführung des Verkaufes, Ihr Haus eigenständig zu veräußern, dann spricht nichts gegen einen Privatverkauf. Doch vielen Eigentümern fehlt die praktische Erfahrung, da der Immobilienverkauf ein vergleichsweise seltenes Ereignis ist. Von überhöhtem Angebotspreis über den fehlenden Käufercheck und geplatztem Notartermin kann vieles schief gehen. Was Sie vor einem Privatverkauf wissen sollten Wichtig: Einen der größten Fehler bei einem privaten Hausverkauf kann man bei der Findung des richtigen Angebotspreises machen. Hier sollte man sich absolut sicher sein, den richtigen Preis gefunden zu haben. 5. Was macht ein Immobilienmakler? Immobilienmakler haben keinen guten Ruf – was daran liegen könnte, dass zahlreiche ihrer Aufgaben “im Stillen” erledigt werden und ihr Erfolg auch an ihre Erfahrung und ihr kaufmännisches Geschick geknüpft ist. Um einen Überblick zu verschaffen, sind hier einige der Aufgaben eines Immobilienmaklers aufgelistet: Bewertung des Hauses nach aktuellem Marktgeschehen und Art des Objektes Entwicklung einer Verkaufsstrategie Beschaffung eines EnergieausweisesErstellen eines Exposés Erstellen der Online-InserateBeantwortung von Anfragen per E-Mail und TelefonBonitätscheck von KaufinteressentenDurchführen von BesichtigungenFühren der VerkaufsverhandlungenBeschaffung von finanzierungsrelevanten Unterlagen für den InteressentenOrganisation und Durchführung des Notartermins Aufgaben und Leistungen eines Immobilienmaklers Info: Immobilienmakler erzielen bei Hausverkäufen meist höhere Verkaufspreise als Privatverkäufer. Ihre Erfahrung auf dem Immobilienmarkt bezüglich der Angebotspreise, ihr Geschick im Umgang mit Kaufinteressenten und ihre Verhandlungssicherheit tragen positiv zum erfolgreichen Verkauf bei! 6. Wie finde ich den richtigen Makler? Da der Beruf des Immobilienmaklers vielen aufgrund des “leicht verdienten Geldes” attraktiv erscheint, tummeln sich zahlreiche schwarze Schafe auf dem Markt. Den richtigen bzw. einen erfolgreichen und guten Makler findet man im besten Fall durch eine persönliche Empfehlung. Sie können aber auch an den folgenden Checkpunkten orientieren, um die Auswahl leichter zu gestalten. Folgende Punkte können darauf hinweisen, dass es sich um einen professionellen Immobilienmakler handelt: Der Immobilienmakler hat in Ihrer Region bereits erfolgreich vergleichbare Objekte verkauft und dabei gute Preise erzieltDer Makler erstellt aussagekräftige Exposés und mit ansprechenden Bilder der ImmobilienDer Makler kann auf Fachfragen, zum Beispiel bzgl. der erforderlichen Verkaufsunterlagen oder gesetzlicher Vorgaben prompt und korrekt antwortenDer Immobilienmakler hat eine professionelle InternetpräsenzDer Makler spart nicht am Werbebudget und inseriert das Haus auf den wichtigsten Portalen um möglichst viele Käufer zu erreichenDer Makler überzeugt durch langjährige Erfahrung und fundierte Marktkenntnisse Woran Sie einen guten Makler erkennen Vorteile einer Maklerempfehlung Wenn Sie sich einen Makler von KOMPASS empfehlen lassen, können Sie sicher sein, dass wir zu diesem aus persönlicher Überzeugung raten. Als Immobilienunternehmen mit einem professionellen Blick auf die Tätigkeit des Maklers können wir dessen Erfolg bewerten. Außerdem ist die Maklerempfehlung selbstverständlich kostenfrei und unverbindlich für Sie – Sie gehen kein Risiko ein und können den Makler, zum Beispiel bei einer kostenlosen Immobilienbewertung unverbindlich kennenlernen. Nur wenn Sie sagen: Dieser Makler passt zu mir, meinem Haus und meinen Vorstellungen beauftragen Sie ihn mit dem Hausverkauf. Lokale Maklerempfehlung 7. Kosten beim Hausverkauf Der Hausverkauf bringt oft einen satten Gewinn in die Haushaltskasse – ist aber auch mit einigen Kosten verbunden. Die folgende Übersicht klärt über die Kosten auf, die auf einen Verkäufer zukommen. ImmobilienbewertungEine Immobilienbewertung durch einen Immobiliengutachter oder Sachverständigen kann ab einigen Hundert bis zu mehreren Tausend Euro kosten. Info: Die Hausbewertung ist bei einem von KOMPASS empfohlenen Immobilienmakler kostenfrei. EnergieausweisBei einem Hausverkauf ist das Vorlegen eines Gebäude-Energieausweises rechtlich verpflichtend und kann, wenn der Energieausweis nicht angefertigt wird oder auf verlangen nicht vorgelegt wird, mit bis zu 15.000 € Bußgeld geahndet werden. Die Erstellung eines Energieausweises (in der Variante Bedarfsausweis) kostet beim Schornsteinfeger 300 – 500 €. Arbeiten am Haus Bevor man ein Haus potenziellen Käufern zeigt, sollte man es zu einem guten Kosten-Nutzen-Verhältnis renovieren. Vorab: Finanziell wenig sinnvoll sind Renovierungsmaßnahmen, die in jedem Fall den Geschmack eines Interessenten treffen müssen und viel Geld kosten. Niemals sollten Badezimmer oder Küche erneuert werden. Hier einige Punkte in der Übersicht, die eventuell sinnvoll sind. Entrümpelung der Immobilie (besonders wenn man ein geerbtes Haus verkaufen möchte, Kosten individuell)Gartenarbeiten (können in Eigenleistung oder vom Profi erledigt werden)ggf. Streichen der Wände (Maler-oder in Eigenleistung)gründliche Reinigung des Hauses (Reinigungsfirma oder in Eigenleistung) Kosten für die VermarktungUm einen Hausverkauf erfolgreich durchzuführen, sind einige Maßnahmen zur Vermarktung auf professionellem Niveau erforderlich: Erstellung professioneller Fotos(am besten von einem Fotografen mit optimaler Ausstattung, Kosten ab ca. 500 € )Erstellung eines professionellen 360°-Rundgangs (ab ca. 500 €, je nach Größe des Objektes)Texten eines ansprechenden, umfangreichen ExposésVeröffentlichung des Angebotes auf Immobilienportalen (bei 6 Monaten Inseratslaufzeit ca. 500 € pro Inserat / Portal) Info: Alle Vermarktungskosten übernimmt bei Beauftragung der Immobilienmakler! VorfälligkeitsentschädigungGerade wenn Häuser kurzfristig aufgrund von beruflichen Veränderungen oder einer Scheidung verkauft werden (müssen) kann es dazu kommen, dass die Mindestlaufzeit des Immobiliendarlehens noch nicht abgelaufen ist (meist sind dies 10 Jahre). Dann fällt bei der finanzierenden Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Die Höhe muss von der Bank genau berechnet werden. Fazit: Der Hausverkauf kann einen privaten Verkäufer mehrere Tausend Euro kosten. Gerade wenn der Immobilienmakler, wie in vielen Bundesländern, die Maklerprovision nur dem Käufer in Rechnung stellt, lohnt sich die Beauftragung sehr! 8. Muss ich Spekulationssteuer bezahlen? Wichtig als Vorab-Information: Wenn Sie Ihr Haus niemals vermietet haben, fällt auch keine Spekulationssteuer an. Bei einer ausschließlichen Eigennutzung ohne spekulative Absicht ist es auch nicht erforderlich, wie es fälschlicherweise im Volksmund heißt, dass man “mindestens drei Jahre” in dem Haus gelebt haben muss. Somit sind die meisten Hausverkäufer von der Spekulationssteuer befreit. Hat man das Haus vermietet und besitzt es unter 10 Jahre oder hat nach der Vermietung bis zum Verkaufspunkt nicht die “letzten 2 Silvester” darin gelebt (steuerliche Regelung zur Eigennutzung, die beiden vergangenen Jahre und das Verkaufsjahr), so muss man beim Verkauf Spekulationssteuer zahlen. Die Steuer fällt auf den beim Hausverkauf erzielten Gewinn an (NICHT auf den Verkaufspreis) und wird individuell mit der Einkommenssteuererklärung bemessen. 9. Muss ich Maklerprovision bezahlen, wenn ich mit einem Makler verkaufe? Die Maklerprovision wird entweder zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt oder sie wird komplett vom Käufer gezahlt. Es gibt hierzu kein Gesetz sondern nur “übliche Vorgehensweisen je nach Bundesland und Region”, die aber in keinem Fall bindend durchgeführt werden. Viel mehr kommt es darauf an, ob es sich um ein begehrtes Objekt handelt, für das ein Käufer bereit ist, die volle Provision zu zahlen oder ob es eher ein schwer verkäufliches Haus ist, bei dem der Verkäufer die Maklerleistungen übernimmt. Info: KOMPASS empfiehlt Ihnen unverbindlich einen Makler für den Hausverkauf und informiert darüber, welche Provision dieser auf welcher Seite berechnet. Übersicht Maklerprovision 10. Was mache ich wann? Ablauf beim Hausverkauf Wie bei jedem Großprojekt, und anders kann man den Hausverkauf nicht bezeichnen, ist es erforderlich viele einzelne Arbeitsschritte zu bedenken und diese in richtiger Reihenfolge durchzuführen. Hier ein Überblick: Bewertung des Hauses und festlegen des Angebotspreises und des Verhandlungsspielraums/minimalen VerkaufspreisesVorbereitung des Hauses (Entrümpelung, Renovierung)Zusammentragen der erforderlichen Verkaufsunterlagen GrundbuchauszugEnergieausweis Flurkarte/LageplanGrundrissWohnflächenberechnungPolice der WohngebäudeversicherungBauunterlagen/PläneUnterlagen zu den letzten wichtigen Modernisierungsmaßnahmen             (Heizung, Fenster, Dach…) Erstellen des Bild- und Videomaterials für das Exposé Erstellen/Texten des ExposésOnlineschaltung der VerkaufsanzeigeBeantworten von AnfragenDurchführen von BesichtigungenVerhandlungen über den VerkaufspreisFinden eines zuverlässigen KäufersAushändigen aller erforderlichen Verkaufsunterlagen an den Käufer zur Finanzierung des ObjektesCheck der Finanzierungszusage des Käufers ob diese verbindlich und sicher istAuswahl eines Notars (der Käufer hat die Notarwahl) und Veranlassung derErstellung eines KaufvertragentwurfesFestlegen eines ÜbergabeterminsVereinbarung des NotarterminsErstellen eines Übergabeprotokolls Ablauf beim Hausverkauf
Immobilienwissen: Unterschied zwischen Käufermarkt und Verkäufermarkt
Was ist ein Käufermarkt? Auf einem Käufermarkt stehen mehr Immobilien zum Verkauf, als es potentielle Käufer auf dem Markt gibt. Dies führt dazu, dass der Immobilienmarkt für Käufer günstig ist. Ein Käufermarkt ist für Verkäufer nachteilig. Was ist ein Verkäufermarkt? In einem Verkäufermarkt gibt es mehr potentielle Käufer, als Immobilien die zum Verkauf stehen. Diese Art des Immobilienmarktes ist für Verkäufer vorteilhaft, da Sie wahrscheinliche mehrere Angebote erhalten die oft über dem Angebotspreis liefen. Wie ermittle ich die aktuellen Marktbedingungen in meiner Region? 1. Verfügbare Angebote checken Das Angebot an Immobilien kann nicht nur von Stadt zu Stadt, sondern auch von Postleitzahl zu Postleitzahl, nahezu von Straße zu Straße variieren. Daher ist es wichtig, sich anzuschauen, welche Angebote gerade verfügbar sind. Dabei gilt: Je lokaler, desto besser. Um den Bestand in Ihrem Gebiet zu ermitteln, nehmen Sie die Anzahl der zum Verkauf stehenden Häuser und teilen diese durch die Anzahl der Verkäufe in den letzten 30 Tagen. Von einem Verkäufermarkt spricht man dann, wenn der lokale Immobilienbestand binnen 5 Monaten nach Vermarktungszeit verkauft wird. Mit 5 bis 7 Monaten Vermarktungszeit haben Sie einen ausgeglichenen Markt, der weder Käufer noch Verkäufer begünstigt. Liegt die durchschnittliche Vermarktungsdauer bei über 7 Monaten, handelt es sich um einen Käufermarkt. 2. Vergleichbare verkaufte Objekte Schauen Sie nach vergleichbaren, Ihrer Immobilie ähnlichen Objekten, die zuletzt auf dem Markt waren und verkauft wurden. Die Objekte sollten in Bezug auf Lage, Alter, Größe und Nutzungsmöglichkeit übereinstimmen. Zu welchem Durchschnittspreis wurden andere Häuser in Ihrer Nachbarschaft verkauft? Wie hoch ist der Preis im Vergleich zu Ihrem Objekt? Diese Informationen helfen Ihnen dabei besser einschätzen zu können, wie aktiv der lokale Immobilienmarkt ist. Wichtig hierbei ist zu beachten, dass die Angebotspreise auf den Immobilienportalen nicht den tatsächlich erzielten Verkaufspreisen gleichen. Von den Angebotspreisen muss je nach Markt ein Prozentsatz an “Verhandlungsspielraum” abgezogen werden, um den ungefähren Verkaufspreis zu ermitteln. 3. Wie stehen die Zinsen für Immobiliendarlehen? Niedrige Zinsen ermöglichen es mehr Kaufinteressenten, eine Immobilie zu erwerben (was gut für Verkäufer ist). Bei hohen Zinsen sinkt die Anzahl der potenziellen Käufer. Die Zinssätze sind seit der Immobilienkrise 2008-2009 historisch niedrig, so dass es viele Erstkäufer im Markt gibt, die sich ein Immobiliendarlehen bisher nicht leisten konnten oder keines bekommen haben. Schauen Sie online und behalten Sie das Zinsniveau  im Auge, um auf Anzeichen für steigende Zinsen zu achten. Hier ist es hilfreich, den Leitzins der Europäischen Zentralbank zu beobachten. Generell gilt: Niedrige Zinsen = hohe Verkaufspreise und anders herum. Wie beeinflussen die aktuellen Marktbedingungen den Wert Ihrer Immobilie? Sobald Sie eine Vorstellung darüber haben, ob es sich bei Ihnen eher um einen Käufer- oder Verkäufermarkt handelt, können Sie anfangen einen realistischen und erzielbaren Verkaufspreis für Ihre Immobilie zu bestimmen. Dabei stellen sich Verkäufer in der Regel dieselben Fragen: 1. Was ist der aktuelle Marktwert? Der aktuelle Marktwert ist der Preis, den Sie beim Verkauf unter den aktuellen Bedingungen erzielen können. Dieser Preis berücksichtigt das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage sowie die aktuellen Immobilienpreise. 2. Wie kann ich den aktuellen Marktwert bestimmen? Eine erste Vorstellung vom aktuellen Preis liefert die Online Immobilienbewertung von Kompass. Weitere Quellen können die großen Immobilienportale sein, die das aktuelle Angebot präsentieren. 3. Wann sollte ich einen Experten kontaktieren? Online Immobilienbewertungen sowie die eigene Recherche kommen schnell an ihre Grenzen. Wenn es darum geht, einen realistischen Verkaufspreis zu ermitteln, ist ein erfahrener Immobilienmakler aus der Umgebung immer noch die beste Quelle. Dabei wird nur in seltenen Fällen ein teures, gerichtsfestes Gutachten nach Sachwertverfahren benötigt. In den meisten Fällen reicht ein Vor-Ort Termin für einen erfahrenen Makler aus, um einen Angebotspreis zu bestimmen. Diese Termine sind in der Regel kostenlos und für die Eigentümer unverbindlich Sollte ich meine Immobilie jetzt verkaufen? Vor-und Nachteile eines Verkaufs auf einem Verkäufermarkt Vorteile Nachteile Schnellerer VerkaufUm es auf den Punkt zu bringen: Sie verkaufen Ihre Immobilie deutlich schneller als auf einem Käufermarkt RisikoAuch auf einem Verkäufermarkt wird nicht alles blind gekauft. Jeder weiß, dass die besten Angebote zuerst weggehen. Wenn Ihre Immobilie nicht schon am Anfang großes Interesse generiert, dann kann es sein, dass potenzielle Käufer von Ihrem Angebot Abstand nehmen. Vorteile bei PreisverhandlungenWenn es wenig Angebote auf dem Markt gibt, steigt auch der Druck auf die Käufer. Für Sie als Verkäufer bedeutet das, dass Sie nicht nur aus mehreren (An-)Geboten das beste auswählen können, sondern auch bei den Verhandlungen um den Verkaufspreis im Vorteil sind. Falscher AngebotspreisVerkäufer fühlen sich dazu verleitet, den Preis höher anzusetzen. Ein überhitzter Immobilienmarkt kann aber auch schnell wieder abkühlen, sodass Ihre Immobilie zum Ladenhüter wird. Vor- und Nachteile eines Verkaufs auf einem Käufermarkt VorteileNachteileGenügend Zeit um Verkauf und Umzug vorzubereitenWenn es nicht so schnell geht, haben Sie genügend Zeit sich eine passende Anschlussimmobilie zu suchen, eventuelle Reparaturen am Haus durchzuführen sowie den Umzug vorzubereiten. Weiterhin sind mehr Anschlussimmobilien am Markt vorhanden.  Großes Angebot = viel KonkurrenzWenn es viele vergleichbare Angebote gibt, müssen Sie mehr Mühe (und Geld) in Immobilie und Vermarktung stecken, damit sich Ihre Immobilie von den anderen Angeboten abhebt. Gute und gepflegte Immobilien erzielen einen höheren PreisGerade auf einem Käufermarkt hat der Zustand Ihrer Immobilie noch mehr Bedeutung. Viele versuchen einen schnellen Verkauf durchzusetzen und vernachlässigen dabei Reparaturen und Optimierungen, die den Preis erhöhen können. Wenn Sie Ihre Immobilie gut vorbereiten, wird Ihr Inserat attraktiver für die potenziellen Käufer am Markt. Verkauf dauert längerWenn Sie schnell verkaufen müssen, dann kann ein Käufermarkt Sie vor Probleme stellen. Alternativen, wie zum Beispiel professionelle Immobilienankäufer, können dafür eine Lösung sein. In der Regel ist ein solcher Verkauf jedoch nur mit einem Abschlag auf den Preis möglich. Fazit Egal ob es sich um einen Käufer- oder Verkäufermarkt handelt: Die Bestimmung des Verkaufspreises ist die wichtigste Tätigkeit beim Verkauf einer Immobilie. Nutzen Sie unsere kostenlose Immobilienbewertung um eine erste Vorstellung zu bekommen und finden Sie einen passenden Makler vor Ort, der Ihnen sagen kann, wie viel Ihre Immobilie beim Verkauf bringen kann.

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